Výstavba bytů v ČR: Počty, povolení a kapacity v roce 2025

Veřejnost si často myslí, že když rostou ceny bytů, musí i výstavba rostt. Ale v České republice je to přesně opačně. V roce 2024 bylo dokončeno pouze 30 274 nových bytů - nejméně od roku 2017. To je o 20,5 % méně než v roce 2023, kdy bylo dokončeno téměř 40 000 bytů. A co je horší - v prvních měsících 2025 situace nejenže nevylepšila, ale zhoršila. V třetím čtvrtletí 2025 bylo dokončeno jen 1 110 bytů, což je o 36,5 % méně než ve stejném období roku 2024.

Proč se výstavba tak rychle zpomalila?

Nejde jen o jednu věc. Je to kombinace několika faktorů, které se navzájem posilují. Nejprve je tu dlouhá doba čekání na stavební povolení. V roce 2023 developeré čekali průměrně 10 měsíců. V roce 2024 to bylo 14 měsíců. A podle mnoha stavebních firem v roce 2025 už někde přesahujeme 18 měsíců. Představte si: projekt, který začnete v lednu, máte šanci získat povolení až v červnu příštího roku. A to je jen začátek.

Stavební povolení nejsou jediným problémem. Kvalifikovaných pracovníků chybí. Kvalitní zedníci, elektřáři, klimatizátoři - všichni se přesouvají do Německa, Rakouska nebo Švýcarska. Na fóru Stavebnictví.cz napsal jeden zkušený ředitel: „Máme 12 zaměstnanců. V loňském roce jich 5 odešlo. Zůstalo nám 7. A nemáme kdo nahradit.“

Držte se za klobouk i za ceny materiálů. Oproti roku 2022 stouply náklady na materiály o 20-30 %. Ocel, cihly, izolace, sklo - všechno je dražší. A když se k tomu přičte vysoká úroková sazba, kterou zůstává česká centrální banka na 4,75 %, tak se výstavba stává finančně neudržitelnou pro mnoho projektů.

Co se děje v regionech?

Praha je jediný kraj, kde se počet dokončených bytů v roce 2024 mírně zvýšil - na 6 489. Ale i tam se situace zhoršuje. V třetím čtvrtletí 2025 bylo zahájeno jen 599 bytů - o 75,9 % méně než ve stejném období roku 2024. To znamená, že Praha, která byla v minulosti hlavním pohonem výstavby, teď přispívá k celkovému poklesu.

Největší propad zaznamenaly Jihomoravský a Středočeský kraj. V Jihomoravském kraji bylo dokončeno o 37 % méně bytů než v roce 2023. V Středočeském kraji se počet dokončených bytů snížil o čtvrtinu. A v Karlovarském a Libereckém kraji bylo dokončeno jen 293 a 257 bytů - nejméně za posledních 10 let.

Proč? Protože v těchto oblastech nejsou významné investory, chybí infrastruktura a města nemají kapacity na zpracování stavebních žádostí. Některé obce stále zpracovávají žádosti ručně, na papíře. A to v době, kdy v Praze už všechno přichází elektronicky.

Rozdíly mezi rodinnými a bytovými domy

Ve výstavbě bytů se děje ještě jedna zajímavá věc: výrazný posun ve struktuře. V roce 2007 byly bytové domy zodpovědné za téměř polovinu všech dokončených bytů. Dnes to je jen 35,7 %. Zatímco výstavba bytů v rodinných domech klesla na nejnižší úroveň za posledních osm let.

Proč? Protože výstavba rodinného domu trvá průměrně 45 měsíců - téměř čtyři roky. To znamená, že developer, který dnes začne stavět rodinný dům, dokončí projekt těsně před rokem 2030. A v té době budou náklady ještě vyšší, než jsou dnes. To je příliš dlouhá doba na to, aby se to vyplatilo.

Na druhé straně bytové domy mají výhodu: lze je stavět většími bloky, většinou na jednom pozemku. Ale i zde je problém - získat pozemek v městě je dnes téměř nemožné. A když se ho podaří, často je to pozemek s komplikovaným využitím, který vyžaduje úpravy územního plánu. A to trvá další 12-18 měsíců.

Co to znamená pro trh?

Ceny bytů v prvním čtvrtletí 2025 vzrostly o 10 %, u nových bytů dokonce o 13 %. Ale to neznamená, že lidé kupují více. Znamená to, že lidé kupují méně, ale za vyšší cenu. A to proto, že je málo nabídky.

Analýzy ukazují, že Česko potřebuje ročně postavit mezi 35 000 a 40 000 bytů, aby pokrylo poptávku. V roce 2024 jsme dokončili jen 30 274. To je deficit 5 000-10 000 bytů ročně. A tento deficit se každým rokem zvětšuje.

Co dělají lidé? Přesouvají se do starších bytů. Koupí byty, které jsou 20-40 let staré. A ty se nyní prodejí za ceny, které byly neuvěřitelné ještě před pěti lety. V Praze se nyní prodávají byty z let 1980 za více než 100 000 Kč za m². A to jsou byty bez klimatizace, bez moderní izolace a s jednou koupelnou.

Co se může změnit?

Někdo říká, že všechno se změní, až se zvýší finanční podpora od státu. To je pravda - ale ne úplně. Podpora je důležitá, ale největší překážkou je administrativní zátěž. Když developer potřebuje 18 měsíců na povolení, tak se mu nevyplatí investovat. Ví, že za těch 18 měsíců se všechno zdraží, a když konečně začne stavět, tak už není možné získat úvěr.

Největší potenciál má zrychlení stavebních povolení. Pokud by se doba čekání snížila na 6-8 měsíců, výstavba by se mohla znovu rozjet. Některé města už to zkouší. Například Ostrava zavedla „stavební rychlou linku“ - jedno místo, kde lze podat všechny dokumenty, a odpověď přijde do 60 dní. To funguje. Ale jen v Ostravě.

Je třeba zjednodušit i stavební právo. Některé předpisy jsou z roku 1992. A většina úředníků je nezná. Výsledkem je, že projekt, který je v pořádku, se nechává na schválení měsíce jen proto, že někdo na úřadě neví, co dělá.

Závěr: Kde je budoucnost?

Stavebnictví v Česku je v krizi. Ne proto, že lidé nechtějí bydlet. Ale protože systém, který má výstavbu podpořit, je příliš pomalý, příliš složitý a příliš drahý. Výstavba bytů není jen o betonu a cihlách. Je to o procesech, o lidech, o právních předpisech a o schopnosti plánovat.

Naše země potřebuje více bytů. Ale nejen více bytů - potřebuje rychlejší systém. Pokud se nic nezmění, během několika let budeme mít ještě větší nedostatek. A ceny budou růst i nad 120 000 Kč za m². A lidé budou muset bydlet ve stále starších bytách, ve stále horších podmínkách.

Neexistuje zázračný recept. Ale existuje jasný směr: zkrátit čekání na povolení, podpořit kvalifikované pracovníky, zjednodušit právo a investovat do městské infrastruktury. Bez toho bude výstavba bytů v Česku víceméně mrtvá.