Trojstranná vs. dvoustranná rezervační smlouva na byt: co je bezpečnější a proč to vůbec má smysl

Rezervační smlouva na byt není jen formální papír, který ti dají podpisat. Je to tvůj záruční list, že ten byt, který si vybrala, ti skutečně patří - nebo ne. A tady je kritický bod: trojstranná rezervační smlouva a dvoustranná rezervační smlouva nejsou jen jinak pojmenované dokumenty. Jsou to dvě úplně jiné hry s jinými pravidly. A jedna z nich tě může stát desítky tisíc korun.

Co vlastně rezervační smlouva dělá?

Rezervační smlouva je ten krok mezi tím, kdy vidíš byt a říkáš: „To je on!“, a tím, kdy skutečně stojíš v baru s klíči v ruce. Je to závazek, že prodávající nebude nabízet byt jiným lidem po dobu, kterou dohodneš - obvykle 14 až 30 dní. Během té doby ty ověřuješ, jestli máš hypotéku, jestli je byt v pořádku, jestli ti to sedne. A on si zaručí, že ti ho neodbere někdo jiný.

Ale tady začíná problém. Kdo je v této hře? Pouze ty a prodávající? Nebo i realitní kancelář? To rozhoduje, jestli je smlouva trojstranná nebo dvoustranná.

Trojstranná rezervační smlouva: když je všechno jasně vymezené

Trojstranná rezervační smlouva má tři podpisové strany: prodávající, kupující a realitní zprostředkovatel. To znamená, že každá strana má jasně definované povinnosti. Prodávající se zavazuje, že ti byt prodá. Ty se zavazuješ, že ho koupíš. A realitní kancelář se zavazuje, že ten obchod zprostředkuje a bude za něj odpovídat.

Tato smlouva je podle Zákona o realitním zprostředkování (č. 183/2018 Sb.) smlouvou o zprostředkování. To je důležité. Znamená to, že realitní kancelář je právně odpovědná. Pokud se něco pokazí - například prodávající se rozhodne, že ti byt nechce prodat - můžeš požadovat náhradu škody. Nejen od prodávajícího, ale i od kanceláře, pokud neplnila své povinnosti.

Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z roku 2022 je trojstranná rezervační smlouva považována za smlouvu o realitním zprostředkování. To znamená, že má stejnou právní váhu jako smlouva o budoucí kupní smlouvě. A to je velká věc.

Co musí trojstranná smlouva obsahovat?

• Úplný popis nemovitosti - adresa, číslo jednotky, plocha, stav
• Doba rezervace - obvykle 14-30 dní
• Výše rezervačního poplatku - obvykle 1-5 % z ceny bytu
• Povinnosti všech tří stran
• Podmínky odstoupení - co se stane, pokud ty nezískáš hypotéku?
• Smluvní pokuta - obvykle 1-3 % ceny bytu, pokud se někdo odstoupí bez důvodu

92 % profesionálních realitních kanceláří v Česku používá tuto formu. A proč? Protože to funguje. A protože to je bezpečné.

Dvoustranná rezervační smlouva: když je riziko na tvých ramenech

Dvoustranná rezervační smlouva je ta, kterou podepisuješ jen s prodávajícím. Nebo - a to je nebezpečnější - s realitní kanceláří, ale bez prodávajícího. V prvním případě je smlouva mezi tebou a majitelem. V druhém případě je to jen smlouva mezi tebou a kanceláří - a prodávající tam vůbec není.

Tady je to kritické: dvoustranná smlouva mezi kupujícím a realitní kanceláří je neplatná. To říká Martin Tesárek, právník a odborník na realitní právo. Proč? Protože neobsahuje žádné povinnosti prodávajícího vůči tobě. A bez toho to není smlouva o rezervaci bytu. To je jen platba za „službu“ - a ta se dá kdykoli zrušit.

Uživatel „Bytoman“ z fóra Nemovitosti.cz složil 50 000 Kč rezervačního poplatku realitní kanceláři na dvoustranné smlouvě. Prodávající byt nakonec prodal někomu jinému. Kancelář odmítla vrátit peníze. Proč? Protože „neměla závazek vůči prodávajícímu“. A ty? Nejsi nikdo. Jsi jen ten, kdo dal peníze.

Podle průzkumu REMAX Delux z roku 2023: 68 % kupujících, kteří použili dvoustrannou smlouvu bez prodávajícího, mělo problémy. Ztráta peněz, nejistota, zbytečné stresy. Zatímco u trojstranných smluv byla tato čísla 12 %.

A co smlouva mezi tebou a prodávajícím bez kanceláře? Ta může být platná. Ale jen pokud je dobře napsaná. A to je většinou problém. Většina lidí neví, co tam musí být. A když se něco pokazí - nejsi s nimi v rovné pozici. Kancelář ti neřekne, co máš dělat. Nechceš-li ji zapojit, necháš se samotným.

Proč se lidé rozhodují pro dvoustrannou smlouvu?

Je to jednoduché: vypadá to rychleji. Není potřeba čekat, až se prodávající a kancelář sejdou. Není potřeba tři podpisy. Je to „jednodušší“.

Některé malé kanceláře to tak dělají, protože mají menší administrativní zátěž. A některé prodávající si myslí, že „když to děláme sami, tak to bude levnější“. Ale to je iluze.

Pokud se rozhodneš pro dvoustrannou smlouvu mezi tebou a prodávajícím, musíš si vědět, co děláš. Musíš požádat o výpis z katastru, ověřit, zda má prodávající oprávnění k prodeji, zkontrolovat, zda nejsou na bytě zástavy, a mít jasnou smlouvu o odstoupení. A to všechno bez právní pomoci. To je jako chodit na lékaře bez zdravotní pojišťovny - můžeš to zvládnout, ale když se něco stane, budeš to platit sám.

Co dělat, když ti realitní kancelář nabízí dvoustrannou smlouvu?

Řekni jasně: „Chci trojstrannou rezervační smlouvu.“

Nech se nechat přesvědčit, že „to je standardní“. Řekni: „Nechci riskovat 50 000 Kč jen proto, že je to pro vás pohodlnější.“

A pokud ti kancelář říká: „Tady je smlouva, podepište, a pak vám předáme prodávajícího“ - nezavírej to. Odejdi. Je to výhodné pro ně. Ne pro tebe.

Pokud chceš být bezpečný, požádej o kopii mandátní smlouvy mezi prodávajícím a kanceláří. Bez ní nemůže být trojstranná smlouva platná. Pokud ji nemají, je to červená vlajka.

Co když byt je ve družstvu?

Tady je další háček. Pokud kupuješ byt ve družstevním vlastnictví, nekupuješ byt. Kupuješ podíl ve družstvu. A ten podíl má své pravidla. To musí být jasně uvedeno ve smlouvě. Pokud tam není napsáno, že kupuješ podíl a ne byt, můžeš se dostat do velkého problému. Družstvo může odmítnout přijmout nového člena. A ty jsi ztratil peníze.

Trojstranná smlouva ti zaručí, že realitní kancelář má pověření od družstva a že všechny podmínky jsou splněny. Dvoustranná? To je hazard.

Kdy je dvoustranná smlouva přijatelná?

Je to jen v jednom případě: když prodávající není realitní kancelář a ty s ním jednáš přímo - bez zprostředkovatele. A i pak musíš mít smlouvu napsanou správně. S přesnými podmínkami, smluvní pokutou, a závazkem prodávajícího k prodeji.

Ale i v tomto případě je riziko vyšší. Když se něco pokazí, nemáš nikoho, kdo by za to odpovídal. Jen ty a prodávající. A většinou máš méně právní síly.

Co se děje v praxi?

Od roku 2022, kdy Nejvyšší soud potvrdil právní postavení trojstranných smluv, se realitní kanceláře začaly přesouvat. 92 % jich už používá jen trojstranné. A podle plánu Ministerstva pro místní rozvoj by měly být v roce 2025 zpřísněny podmínky pro zprostředkovatele - což znamená, že dvoustranné smlouvy budou stále méně přijatelné.

Právní kancelář Advokát Nideňík konstatuje, že počet sporů kolem dvoustranných smluv mezi lety 2020 a 2023 vzrostl o 27 %. Lidé ztrácejí peníze. A soudy jim nevěří, protože smlouva nebyla správně sestavená.

Je to jako kupovat auto bez technické prohlídky. Můžeš to udělat. Ale když se ti motor zastaví na dálnici - nejsi v bezpečí.

Co máš dělat teď?

1. Pokud pracuješ s realitní kanceláří - požádej o trojstrannou rezervační smlouvu. Bez výjimky.

2. Pokud ti kancelář říká: „Tady je dvoustranná, to je pro vás jednodušší“ - řekni: „Ne, chci trojstrannou.“

3. Zkontroluj, zda má kancelář platnou mandátní smlouvu s prodávajícím. Bez ní není trojstranná smlouva platná.

4. Přečti si celou smlouvu. Nejen podepiš. Všimni si, co je napsáno o odstoupení, o smluvní pokutě, o tom, co se stane, když nezískáš hypotéku.

5. Pokud byt je ve družstvu - zkontroluj, zda smlouva říká, že kupuješ podíl, ne byt.

Nech si to vysvětlit. Pokud ti to někdo neumí vysvětlit jasně - není to pro tebe.

Rezervační smlouva není papír. Je to tvůj záruční list. A když ho máš špatně, můžeš ztratit tisíce korun. A čas. A klid.

Nech si to udělat správně. Nech si to udělat trojstranně. Nech si to udělat bezpečně.