Stavební úpravy v bytě: Které vyžadují povolení v ČR 2025

Chystáte se přestavět byt? Zbourat příčku, přesunout koupelnu nebo vyměnit okna? Než začnete s kladivem, zjistěte, co je legální a co vás může stát až 2 miliony korun. V České republice se v roce 2025 změnilo všechno - od zjednodušení dokumentace po elektronické podání žádostí. Ale mnoho lidí stále neví, co je povolené a co ne. A to je nebezpečné.

Co je vůbec stavební úprava?

Stavební úprava není jenom něco, co se dělá s betonem a cihlami. Každý zásah, který změní strukturu, vzhled nebo účel bytu, spadá pod stavební zákon. To zahrnuje i to, co považujete za „jen malou úpravu“. Například výměna oken, pokud mění architektonický vzhled fasády, nebo instalace klimatizace na zvenčí - to už je stavební úprava.

Ne každá úprava ale vyžaduje povolení. V ČR se dělí na tři skupiny:

• Úpravy vyžadující stavební povolení
• Úpravy vyžadující pouhé ohlášení
• Úpravy nevyžadující žádnou formálnost

Chyba, kterou dělá 70 % lidí, je předpokládat, že „vlastní byt“ znamená „můžu dělat, co chci“. To není pravda. Dům je společná stavba - a vaše úpravy mohou ovlivnit sousedy, nosné konstrukce i celkovou bezpečnost budovy.

Co vyžaduje stavební povolení?

Stavební povolení je nejvyšší úroveň kontroly. Potřebujete ho, pokud se dotýkáte toho, co drží dům na nohách, nebo mění jeho podobu.

• Bourání nosné zdi - každá stěna v panelovém domě, která má více než 15 cm tloušťky, je téměř vždy nosná. V 95 % případů se jedná o nosné konstrukce. Pokud ji zbouráte bez posouzení, může dojít k zřícení stropu nebo výraznému zatížení ostatních nosných prvků. Statistika ČSÚ ukazuje, že 37,8 % všech stavebních sporů v bytových domech vzniklo právě kvůli neoprávněnému bourání nosných stěn.
• Změna vzhledu fasády - instalace klimatizace na zvenčí, výměna oken za jiný typ (např. z klasických na moderní, široké), nebo přidání výklenků nebo balkonů. Pokud změníte vzhled budovy, musíte mít povolení. To platí i pro domy v památkové zóně - v Praze 1-4 je 100 % bytových domů chráněných, a tam i výměna oken vyžaduje souhlas Národního památkového ústavu.
• Rozšíření objemu - pokud chcete rozšířit balkon o více než 0,5 m², přidat loggie nebo vytvořit výklenek do chodby, potřebujete povolení. To platí i pro přístavby na terase.
• Změna účelu užívání - pokud chcete byt přeměnit na kancelář, restauraci nebo bytový dům na obchodní prostor, je to zásadní změna, která vyžaduje povolení. Nejen proto, že se mění zatížení, ale i proto, že se mění využití veřejného prostoru.

Pro povolení potřebujete:

• Projektovou dokumentaci - musí ji připravit autorizovaný projektant (průměrná cena 12 000-25 000 Kč)
• Statické posouzení - pokud se dotýkáte nosných konstrukcí (8 000-18 000 Kč)
• Souhlas vlastníka domu nebo družstva
• Souhlasy sousedů - pouze ti, kteří mají byt přímo vedle nebo pod vámi

Průměrná doba vyřízení povolení v roce 2025 je 98 dní - ale od července bude elektronický systém Portál stavebníka 2.0 zkrátit dobu na 75 dní. Příprava dokumentace trvá průměrně 42,7 hodiny. To je hodně práce, ale je to lépe než pokuta.

Co stačí ohlásit?

Nejčastější otázka: „Můžu zbourat příčku?“ Odpověď: ano, ale musíte to ohlásit.

Ohlášení je jednodušší. Nemusíte mít projekt, stačí technický popis a výkresy „před a po“. Musíte ho podat nejméně 30 dní před začátkem prací. Stavební úřad má 30 dní na odpověď - pokud nic neřekne, můžete začít.

• Bourání nenosných příček - stěny do 11 cm v cihlách nebo do 15 cm v betonu. Většina vnitřních příček v bytových domech spadá do této kategorie. Ale pozor - ne všechny. Některé „tenké“ stěny mohou být nosné. Pokud nejste si jistí, nechte si stěnu zkontrolovat projektantem. V 78 % případů lidé nevědí, zda je stěna nosná - a to je nejčastější chyba.
• Změny vnitřního rozložení - přesun kuchyně, koupelny, vytvoření ložnice z původního pokoje. Pokud nezbouráte nosnou stěnu a nezměníte účel bytu, stačí ohlášení.
• Úpravy technických zařízení - výměna klimatizace uvnitř, přesun vodovodních potrubí, výměna vytápění. Pokud se nezakládáte do nosných konstrukcí, nebo nezměníte fasádu, je to ohlášení.

Ohlášení je levnější - příprava trvá 8-12 hodin, a stojí jen několik stovek korun za tisk a podání. Ale i zde je důležité dodržet termíny. Pokud začnete dříve, může vás úřad donutit práci zastavit. A pokud to uděláte bez ohlášení, může se to stát neoprávněnou stavbou.

Co nemusíte řešit vůbec?

Tady je dobře znějící zpráva: mnoho úprav nevyžaduje nic. Žádné dokumenty, žádné formuláře, žádné souhlasné hlasy.

• Výměna podlahy - když vyměníte dlažbu, parketu nebo linoleum, je to jen kosmetická úprava.
• Obklady ve koupelně - pokud nezměníte rozvod vody nebo vytápění, stačí klapka a štětec.
• Malování stěn a stropů - i když to vypadá jako velká práce, není to stavební úprava.
• Výměna dveří uvnitř bytu - pokud je to vnitřní dveře, ne vstupní.
• Instalace šatníku nebo regálů - pokud nevrtáte do nosné stěny, je to v pořádku.

Uživatel PetraS z Prahy to popisuje takto: „Výměna podlahy a obkladů v koupelně v roce 2025 proběhla bez formálností. Stavební úřad potvrdil, že to nepotřebuje ani ohlášení.“ To je pravda - a to je důvod, proč byste měli vědět, kde je hranice.

Co se změnilo v roce 2025?

Od 1. ledna 2025 platí nový stavební zákon. Hlavní změny:

• Jednotné řízení - místo několika úřadů a schválení už stačí jeden úřad, jedna žádost, jedno rozhodnutí.
• Elektronický Portál stavebníka 2.0 - od července 2025 můžete podat žádost za 22 minut. V Praze 4 se testovalo průměrné podání za 18,7 minut.
• Zkrácená doba vyřízení - průměrně 98 dní v roce 2024, očekává se 75 dní do konce roku 2025.
• Nové energetické požadavky - od roku 2025 musí každá rekonstrukce, která zahrnuje výměnu oken nebo vstupních dveří, splňovat minimální standard tepelné izolace. To platí i pro byty postavené před rokem 1990 - až 100 % těchto domů bude podléhat těmto pravidlům do roku 2027.

Na druhou stranu - administrace je stále náročná. V ČR je potřeba 17,2 dokumentů pro povolení, zatímco v Polsku je to jen 9,4. A chybí projektanti - podle České komory architektů chybí 1 247 schopných odborníků. To zpomaluje celý proces.

Co vás může stát, když to uděláte špatně?

Největší chyba je předpokládat, že „nikdo to nezjistí“.

Pokud provedete neoprávněnou stavbu:

• Stavební úřad vás může donutit práci zastavit - a to i po dokončení.
• Může vás přimět k návratu do původního stavu - tedy zbourat vše, co jste udělali.
• Na vás může být vyhlášeno kolaudační řízení - což znamená, že byt nemůžete prodat, pronajímat ani dědit, dokud nebudete mít povolení.
• Pokuta může dosáhnout 2 milionů korun podle § 202 stavebního zákona.

Ing. Martin Novák, projektant s 25 lety zkušeností, říká: „V 68 % případů, kdy klient odmítl zaplatit za projekt, došlo k problémům s úřady nebo k opravám.“

Nezapomeňte: i když sousedé zbourali stejnou stěnu bez problémů, to neznamená, že to je legální. Každý případ se hodnotí individuálně. V Praze 9 někdo zboural příčku a dostal statické posouzení za 15 500 Kč - protože úřad vyžadoval důkaz, že to neohrozí budovu. A to i přes to, že sousedé to dělali dříve.

Co dělat, když byt patří družstvu?

Je to jiný svět. Pokud byt patří družstvu, nemůžete dělat nic bez souhlasu společenství.

Podle průzkumu SVJ z roku 2024:

• V Praze 87,3 % družstev schvaluje vnitřní rekonstrukce bez podmínek.
• V krajích je to jen 63,5 %.

Co to znamená? Pokud chcete zbourat příčku, musíte požádat o schválení na schůzi vlastníků. A to může být složité. Některé družstva vyžadují, abyste zaplatili za statické posouzení, jiné chtějí, abyste nechali všechny potrubí zůstat na původních místech. A některé dokonce zakazují výměnu oken.

Nezapomeňte: pokud chcete měnit rozvody tepla, vody nebo odpadu, potřebujete souhlas většiny vlastníků podle § 1169 občanského zákoníku. To je jiný proces než jen ohlášení stavebnímu úřadu.

Co dělat, když jste si nejistí?

Když nevíte, zda je stěna nosná, zda se změnil vzhled fasády nebo zda je vaše úprava povolená - nechte si to poradit.

• Navštivte stavební úřad - většina má konzultační hodiny. Většinou vám řeknou, co je potřeba.
• Zajděte na nejstav.cz - tam je spousta příběhů lidí, kteří to už prošli.
• Nechte si stěnu zkontrolovat projektantem - cena 1 500-3 000 Kč může ušetřit 15 000 Kč a půl roku stresu.
• Pokud je byt v památkové zóně - kontaktujte Národní památkový ústav.

Je lepší zaplatit za poradu, než za chybu. A chyba může být nákladná - nejen peněžně, ale i časem a klidem.

Co je další krok?

1. Napište si, co přesně chcete udělat.

2. Zkontrolujte, zda je to nosná stěna - pokud nejste jistí, nechte si to zkontrolovat.

3. Zjistěte, zda je váš dům v památkové zóně.

4. Pokud je byt v družstvu - kontaktujte správce a zjistěte, jaké jsou pravidla.

5. Pokud potřebujete povolení - najděte autorizovaného projektanta.

6. Pokud stačí ohlášení - připravte výkresy a podajte je na úřad.

7. Počkejte na odpověď - a nezačínejte, dokud nebudete mít potvrzení.

Stavební úpravy nejsou jen o tom, jak to vypadá. Jsou o tom, jak to bude stát. A nejen peníze - ale i vaše klid, bezpečnost a právo vlastnit byt bez rizika.