Staging developerských vzorových bytů: jaké jsou skutečné standardy v ČR?

Staging bytů není jen krásně zařízený pokoj, který vás přesvědčí, že byt vypadá skvěle. Je to strategický nástroj, který může zvýšit pravděpodobnost koupě o 37 %. Ale co se skrývá za těmi zrcadly, dubovými podlahami a luxusními koupelnami? Mnoho lidí si myslí, že to, co vidí ve vzorovém bytě, je to, co dostanou. To je nebezpečný omyl.

Co vlastně znamená „standard“ ve vzorovém bytě?

V České republice už téměř každý větší developer nabízí vzorový byt. V Praze je to 92 % projektů, v regionech 78 %. Ale co znamená „standard“? Neexistuje jednotný státní předpis, který by říkal, co musí být v každém bytě. Místo toho se developeré drží vlastních tří úrovní: základní, střední a premium.

Základní standard znamená podlahu z dubového dřeva (15 mm tloušťky), plastová okna s trojsklem (Uw 0,78 W/m²K), bezfalcové dveře a základní koupelnové vybavení. To zní přijatelně - dokud nezjistíte, že dřevěná okna nebo kvalitnější keramika jsou za příplatek. V některých projektech, jako je Neugraf v Praze 5, se tyto doplňky neuvádějí jasně. Uživatel PetrCZ zjistil na fóru Reality.cz, že dřevěná okna a dubové podlahy stojí navíc 300 000 Kč - a to se dozvěděl až po podpisu smlouvy.

Co je skutečně součástí ceny - a co je jen marketing?

Česká obchodní inspekce v roce 2022 zaznamenala 127 stížností právě kvůli nejasnému označení standardů. Lidé si koupili byt, protože věřili, že koupelnové prvky, které viděli ve vzorovém bytě, jsou součástí základní ceny. A potom zjistili, že to byla jen „doporučená verze“ - za kterou se musíte doplatit.

Podle studie ČSOD z března 2023 si 34 % klientů stěžuje na rozdíl mezi tím, co viděli ve vzorovém bytě, a tím, co jim skutečně dodali. Někteří developeré využívají to, že zákazníci nečtou smlouvy. A proto se v bytě objevují zrcadla, která zvětšují prostor, nebo jednobarevné stěny, které vytvářejí dojem luxusu - všechno to je jen vizuální trik.

Nejlepší způsob, jak se ochránit: zeptejte se přímo: „Co je součástí základního standardu? A co je příplatek?“ A pak požádejte o písemnou verzi - ne jen ústní vysvětlení.

Technické požadavky - co musí byt mít podle zákona?

Na základě zákona č. 182/1993 Sb. musí být jednopokojový byt minimálně 16 m². Ale to neznamená, že je v něm všechno vhodné. Například podlahová plocha se nezapočítává tam, kde je světlá výška pod 1,2 m - to je důležité u šikmých stropů, které se často vyskytují v novostavbách.

Všechny byty musí mít minimálně jeden bod pro kabelovou televizi, domácí telefon s elektrickým vrátným a zatrubkování pro internet. Stropy jsou železobetonové a musí vydržet 300 kg/m². Příčky jsou sádrokartonové - to je standard. Ale to neznamená, že jsou dobře zvukově izolované. Mnoho lidí si po přestěhování stěžuje na hluk od sousedů - a to proto, že developer dodal minimální izolaci, která je v pořádku podle zákona, ale ne podle reálných potřeb.

Rozdíly mezi ČR a zahraničím - proč je naše bydlení menší?

Pro dvoučlennou rodinu je v ČR považována za standardní podlahovou plochu 52-67,9 m². V Německu je doporučená plocha 70-85 m². Proč? V ČR se vývoj bydlení řídí cenou - ne pohodlí. Developeré využívají každý centimetr, aby zvýšili počet bytů na podlaží. A proto se v stagingu používají triky: zrcadla, minimální nábytek, jednobarevné stěny. Všechno to vytváří dojem prostornosti.

V Rakousku nebo Německu se staging dělá jinak. Tam se dává důraz na plné využití prostoru - více funkcí, více skříní, více místa pro nábytek. V ČR se dává důraz na to, aby byt vypadal „luxusně“ - i když je malý. A to je rozdíl.

Co se děje v roce 2025? Nové pravidla a technologie

Od ledna 2024 je povinné ve všech vzorových bytech umístit tabulku, která jasně ukazuje: co je součástí základní ceny, co je příplatek. To je odpověď na 127 stížností, které ČOI přijala v roce 2022. Více než 60 % developerů už používá barevné označení: zelená = standard, žlutá = doplněk. Ale ještě stále 28 % používá jen písemné informace - a ty se lidé často nečtou.

Technologie se ale mění rychleji. 68 % developerů už nabízí virtuální prohlídky. 41 % má AR aplikace, které vám ukážou, jak by byt vypadal s jinými podlahami, barvami nebo koupelnou - všechno v reálném čase. Crestyl, LASP Development a Hagibor už plánují dotykové panely, kde si klient může okamžitě změnit vzhled bytu - bez toho, aby musel přijít znovu.

Kdo by měl kupovat podle vzorového bytu - a kdo ne?

Staging je skvělý pro ty, kteří nevědí, jaký byt si představují. Uživatelka EvaM z Facebookové skupiny „Novostavby Praha“ řekla: „Vzorový byt Hagibor mi pomohl rozhodnout se o koupi, protože jsem si mohla vyzkoušet výšku stropů a skutečnou velikost kuchyně.“ To je přesně ten cíl.

Ale pokud máte jasnou představu - například chcete dřevěná okna, kvalitní keramiku nebo podlahu z dubu - pak se vraťte k smlouvě. Nechte si všechno písemně potvrdit. A nevěřte tomu, co vás někdo „vzorně“ ukáže. Vzorový byt je ukázka - ne záruka.

Největší chyba, kterou lidé dělají: věří, že kvalita ve vzorovém bytě je kvalita celého projektu. To není pravda. Vzorový byt je nejlepší jednotka, kterou developer vystaví. Zbytek je často „standardní verze“ - s nižšími náklady.

Jak se nechat oklamat - a jak se chránit?

Zde je jednoduchý seznam, co si musíte pamatovat:

1. Nezapomeňte si vyžádat písemnou verzi standardu - ne jen ústní vysvětlení.
2. Zeptejte se: „Co je součástí základní ceny?“ A pak: „Co je příplatek?“
3. Přečtěte si smlouvu - zvláště část o „vybavení“ a „standardu“.
4. Nezapomeňte na technické parametry: Uw hodnota okenních profilů, tloušťka podlahy, nosnost stropu.
5. Pokud je něco „příliš krásné“, zeptejte se: „Je to součástí základního standardu?“

Staging bytů je nástroj - ne záruka. Pokud ho použijete chytře, pomůže vám vybrat správný byt. Pokud ho použijete slepě, může vás stát tisíce korun navíc.

Co se stane, když se vám byt nevyrovná vzorovému?

Ještě než podepíšete smlouvu, zjistěte, jaký je proces reklamací. Pokud se po odevzdání bytu ukáže, že materiály nejsou ty, které jste viděli ve vzorovém bytě, a nebyly to všechny příplatky, máte právo na náhradu. Ale jen pokud to máte písemně potvrzené. Bez dokumentace to není možné.

Česká obchodní inspekce přijímá stížnosti - ale jen pokud je vše jasně dokumentované. Ať už jste koupili byt v Praze, Brně nebo v Jabloneci nad Nisou - vaše práva jsou stejná.