Smíšené nemovitosti: Bydlení s komerční částí - jak to funguje v České republice

Stále častěji se v městech jako Brno, Praha nebo Ostrava setkáváte s budovami, kde pod šedými střechami žijí lidé a zároveň na přízemí funguje kavárna, lékárna nebo kadeřník. To není náhoda. Tento typ nemovitosti se nazývá smíšená nemovitost - bydlení s komerční částí. A není to jen trendy, ale skutečně užitečný a právně upravený model, který může být pro vlastníky i města výhodný.

Co vlastně smíšená nemovitost je?

Smíšená nemovitost je budova nebo pozemek, který má dvě hlavní funkce: jedna část slouží k bydlení, druhá k obchodní nebo služební činnosti. Může to být dům s byty nahoře a prodejnou dole, byt s kanceláří v jedné místnosti, nebo panelák, kde na přízemí máte salón, lékárnu a zároveň výrobní dílnu. Podle Decretu č. 146/2024 Sb. o stavebních předpisech a územních plánech se takové nemovitosti řadí do kategorie smíšené plochy. Tyto plochy jsou v územních plánech měst pečlivě vymezeny, aby se zabránilo chaosu a přetížení infrastruktury.

Není to totéž jako byt v domě, kde někdo náhodně prodává kávu z garáže. To by bylo porušení územního plánu. Smíšená nemovitost je legální, plánovaná a podléhá jasným pravidlům. Když si koupíte byt v takové budově, víte přesně, co můžete dělat - a co ne.

Jak to vypadá v územních plánech?

V každém českém městě existuje územní plán dokument, který říká, kde lze stavět, jak a pro jaké účely. V něm najdete různé označení ploch: „obytné“, „komerční“, „zelené“, „výrobní“. Ale tam, kde je všechno dohromady, najdete smíšené obytné plochy nebo plochy smíšené městské.

Tyto kategorie nejsou náhodné. V textu územního plánu je vždy uvedeno, které činnosti jsou:

• Hlavní - to, pro co je plocha primárně určena (např. bydlení)
• Přípustné - co můžete dělat bez povolení (např. kancelář, drobný obchod)
• Podmíněně přípustné - co potřebuje schválení (např. výroba, těžký provoz, veřejný dům)

Například v Brně na Příkopě je v územním plánu označeno: „smíšené obytné plochy - hlavní funkce bydlení, přípustné funkce: malé obchody, kanceláře, kadeřnictví, lékárny“. To znamená, že vlastník bytu může mít na přízemí kadeřnictví, ale nemůže tam postavit továrnu na výrobu ocelových trubek. To by bylo příliš rušivé.

Proč to vlastně existuje?

Smíšené nemovitosti nejsou jen o tom, aby se lidé lépe žili. Jsou o tom, aby města fungovala lépe.

Bez nich byste museli jet každý den do centra, kde máte všechno - kavárnu, lékárnu, poštu, školu. Ale když máte tyto služby přímo ve vašem domě, zkrátíte cestu, snížíte dopravní zátěž a zvýšíte kvalitu života. Můžete si koupit chléb, aniž byste museli vystoupit z postele. Děti se mohou vracet ze školy a projít kolem kavárny, kde pracuje jejich maminka.

Navíc to zvyšuje hodnotu nemovitosti. Byt s obchodem dole má větší potenciál pro pronájem - jak bytů, tak komerčních prostor. A když se někdo rozhodne pro změnu využití - třeba z kavárny udělat kancelář - nemusíte čekat roky na změnu územního plánu. Stačí přihlásit novou činnost, pokud spadá do přípustných funkcí.

Co můžete dělat ve smíšené nemovitosti?

Není to všechno nebo nic. Některé činnosti jsou přímo povolené, jiné jen pod podmínkami. Tady je přehled běžných možností:

• Přípustné (bez povolení): malý obchod (např. drogerie, květinářství), kancelář, kadeřnictví, lékárna, zubní ordinace, kavárna, křížová prodejna, výtvarná dílna, fotografický ateliér
• Podmíněně přípustné (s povolením): výroba (např. drobná tiskařina, výroba krmiv), závodní provoz (např. autodílna), hotel, penzion, veřejný dům
• Zakázané: těžká výroba, sklady s nebezpečnými látkami, velké obchody s parkováním, diskotéky, kasína

Podmíněně přípustné funkce vyžadují schválení od úřadu. To znamená, že musíte podat žádost, doložit, že nebudete rušit sousedy (hluk, znečištění, doprava), a obvykle i získat souhlas ostatních vlastníků v domě. Ale i to je mnohem jednodušší než měnit celý územní plán.

Co se stane, když si koupíte byt v takové budově?

Nejprve si musíte přečíst územní plán pro danou lokalitu. To není jen „věda“ - to je vaše pravomoc. Většina měst má tyto plány online. V Brně je to například na portálu Brno-město.cz v sekci „Územní plány“.

Potom se podívejte na:

• Kde je hranice mezi bytovým a komerčním prostorem? - Někdy je to jen jedna stěna, jindy je to celý patro. To ovlivňuje izolaci, hluk, výstup.
• Co je hlavní funkce? - Pokud je hlavní funkce bydlení, můžete mít obchod, ale nesmíte ho přeměnit na obchodní centrum.
• Jaký je zatížení základů? - Komerční prostor může být těžší, mít více lidí, více dopravy. To se musí započítat do údržby budovy.
• Jaké jsou náklady na údržbu? - Komerční část často vyžaduje více údržby, častější opravy, jiné zateplení, jiné výplachy kanalizace.

Některé vlastníci si myslí, že když mají byt s obchodem, můžou si „vytvořit podnikání“ bez větších nákladů. To není pravda. Musíte mít vlastní účet, daňové přiznání, pojištění, a především - respektovat sousedy. Pokud máte kavárnu, která se otvírá v 6 ráno a zůstává otevřená do 22 hodin, musíte mít zvukovou izolaci. Jinak se vám sousedé začnou stěžovat - a úřad vás může vynutit zavřít.

Co je výhodou a co je rizikem?

Smíšená nemovitost má své výhody, ale i své háčky.

Výhody:

• Můžete žít a pracovat na jednom místě - šetříte čas a peníze
• Byt má vyšší tržní hodnotu - lidé chtějí bydlet tam, kde je vše kolem
• Snazší přechod na jinou činnost - nemusíte přestěhovat
• Možnost příjmu z pronájmu komerční části

Rizika:

• Možná vyšší náklady na údržbu a pojištění
• Problémy s hlukem, zápachy, dopravou
• Sousedé mohou být neuspokojení - a to může vést k soudním žalobám
• Ne všechny banky udělují hypotéky na smíšené nemovitosti - některé je považují za rizikové

Například v Praze v roce 2023 bylo zaznamenáno, že 18 % vlastníků smíšených nemovitostí mělo problémy s sousedmi kvůli hluku nebo znečištění. Většina těchto případů se dala vyřešit úpravou provozu - ale některé skončily na soudu.

Kde najít takovou nemovitost?

Nemovitosti s komerční částí se nacházejí především v:

• Historických čtvrtích - např. Viničná v Brně, Staré Město v Praze
• U významných dopravních uzlů - např. u nádraží, zastávek MHD
• V nových rozvojových oblastech - např. v Brně v oblasti Křenová nebo v Ostravě v Novém Městě

Na trhu se většinou nachází jako:

• Byt s prodejnou dole (nejčastější)
• Byt s kanceláří nebo ateliérem
• Stáj s bytem nahoře (v oblastech s historickým zemědělstvím)

Prodejci často uvádějí tyto nemovitosti jako „byt s možností podnikání“ nebo „byt s příležitostí k výdělku“. Ale nevěřte tomu, že „můžete dělat cokoli“. Vždy si zkontrolujte územní plán.

Chtěli byste takovou nemovitost?

Pokud pracujete doma, máte malý podnik, nebo si přejete žít v místě, kde je vše kolem - smíšená nemovitost může být skvělá volbou. Ale není to pro každého.

Je to pro vás, pokud:

• Chcete žít a pracovat na jednom místě
• Máte malý podnik nebo plánujete ho založit
• Nejste citliví na hluk, pohyb lidí nebo dopravu
• Chcete získat dodatečný příjem z pronájmu

Není to pro vás, pokud:

• Chcete klid a ticho
• Nejste ochotni řešit náklady na údržbu a pojištění
• Nechcete mít co dělat s sousedy a úřady
• Plánujete velký obchod nebo výrobu

Nejčastější chyba lidí je, že si myslí, že „když mám byt s obchodem, můžu dělat cokoli“. To není pravda. A když to zkusíte, může vás to stát tisíce korun v pokutách nebo náhradách škody.

Co dělat, když už máte takovou nemovitost?

Nejprve si zkontrolujte územní plán. Pak:

1. Ujistěte se, že vaše činnost spadá do přípustných nebo podmíněně přípustných funkcí
2. Upravte izolaci - hluk a zápachy jsou nejčastější příčinou sporů
3. Zajistěte pojištění - běžné bytové pojištění vám nekryje obchodní rizika
4. Dejte sousedům vědět - představte se, řekněte, co plánujete
5. Udržujte čistotu - nechte zákazníky mít přístup jen k vstupu, ne do chodeb
6. Připravte se na kontrolu - úřad může přijít a zkontrolovat, zda dodržujete plán

Nejlepší věc? Většina lidí, kteří to zkusí, je spokojená. Ne proto, že to je snadné, ale protože to funguje. Když máte kavárnu dole a byt nahoře, máte všechno, co potřebujete - v jedné budově.