Průzkum sousedství před koupí bytu: Jak si udělat opravdový obrázek

Koupit byt je jedna z největších finančních rozhodnutí v životě. Ale co když po půl roce zjistíte, že vedle vás bydlí lidé, kteří dělají party do 4 ráno? Nebo že pod vaším bytem je sklad s nákladním autem, které se každý den zvukem zpětného chodu probouzí celý dům? Nebo že strop v kuchyni se začal propadat, protože celý dům má 60 let a nikdo o něm nechce mluvit?

Problém není v tom, že byt vypadá hezky na fotkách. Problém je v tom, že průzkum sousedství většina lidí ignoruje. Podle průzkumu PKB-CZ z roku 2022 jen 37 % kupujících bytů v Česku strávilo v budoucím domě alespoň pět hodin v různých časech dne. A výsledek? 41 % těch, kteří to neudělali, bylo později nespokojených - často kvůli věcem, které se daly zjistit ještě před podpisem smlouvy.

Nejde jen o byt, jde o dům

Nemůžete si koupit jen jeden byt. Koupíte si část budovy, která má vlastní život. Pokud je fasáda v plošném poklesu, střecha propustí vodu, nebo jsou potrubí v chodbě zkorodovaná - tyto věci vás budou stát peníze, i když vám v bytě vše vypadá jako z katalogu.

Před prohlídkou si vezměte s sebou notebook a zaznamenejte:

• Stav omítek - jsou tam praskliny, které se táhnou od stropu k podlaze?
• Stropy - kde se vytvářejí tmavé skvrny? To je často známka úniku vody z výše ležících bytů.
• Podlahy - zvuk, který slyšíte, když po chodbě chodíte - je to praskání? To může znamenat základní problém s nosnými konstrukcemi.
• Zvonky a dveře - jestli jsou všechny zvonky funkční? Pokud ne, může to znamenat, že někdo už dlouho nebydlí, nebo že dům je opuštěný.

Profesionální technická kontrola bytu v Česku stojí od 5 000 do 14 000 Kč. To je malá cena za to, abyste nekoupili dům, který bude za pět let vyžadovat 500 000 Kč na opravy. A nezapomeňte - nechte si prohlédnout i společné části domu: schodiště, chodby, příjezdová cesta, garáže, sklepy. Všechno to patří k vašemu bytu, i když to není v smlouvě.

Sousedé nejsou jen čísla na dveřích

Když jste v domě, nechte se nechat najít. Nejlepší čas na průzkum je mezi 16:00 a 18:00 - kdy se lidé vrací z práce. V tom čase se v domě odehrává skutečný život.

Pozorujte:

• Jak se lidé chovají - zdraví se, přivítají vás, nebo se zamykají jako v pevnosti?
• Jaký je hluk - je ticho, nebo se z jednoho bytu leje hudba, křik nebo řeč?
• Jaké jsou pachy - cítíte zápach z odpadu, zvířat, kouře nebo vlhkosti?
• Co se děje večer - je dům klidný, nebo se objevují cizí auto, lidé, kteří vypadají jako návštěvníci ubytovny?

Nebojte se zazvonit. Představte se jako potenciální soused. Řekněte: „Dobrý den, uvažuji o koupi bytu v tomto domě. Můžu se zeptat, jak je tu žít?“

Někdo vám řekne pravdu. Někdo vám řekne to, co si myslí, že chcete slyšet. Ale pokud se zeptáte tří různým lidem, začnete vidět vzor. Pokud vám tři z pěti řeknou, že „večer je hrozný hluk“, tak to není náhoda. To je signál.

Co se plánuje přímo vedle

Podívejte se na domovní číslo. Pak vyrazte na městský úřad. Většina obcí má online územní plán - ale pokud ne, jděte tam osobně. Zeptejte se: „Co se v nejbližších letech plánuje v okolí tohoto domu?“

Možné odpovědi, které by vás měly znepokojit:

• Plánovaná výstavba bytového domu o 6 podlažích přímo naproti vašemu oknu.
• Zakládání kancelářského centra s 200 zaměstnanci na parkovišti, které je nyní klidné.
• Přestavba autobusové zastávky na velký terminál.

Podle ČSÚ je 65 % obyvatel Česka bytově zabezpečeno. To znamená, že téměř každý druhý člověk žije v domě s více než 10 byty. A pokud se v okolí začne stavět něco, co zvýší hustotu obyvatel - vaše zatížení se zvýší. Více lidí = více hluku, více aut, více odpadu, více parkovacích problémů.

Právní stránka - nejhorší překvapení

Největší překvapení není špatný byt. Je to právní past. Věcná břemena, exekuce, zástavy - to všechno může být připojeno k nemovitosti, aniž byste to věděli.

Na katastru nemovitostí (katastr.cz) si nechte vytisknout výpis. Hledejte:

• Věcná břemena - například „příjezdová cesta pro sousední dům“. To znamená, že i vy budete muset dovolit, aby sousedé projížděli vaším dvorem.
• Zástavy - pokud má majitel dluh, může být nucen byt prodat, a vy se můžete dostat do soudního sporu.
• Exekuce - pokud je na nemovitosti exekuce, nemůžete koupit byt, dokud není vyřešená.

Podle případu pana Štefana z dostupnyadvokat.cz měl klient koupit byt, který měl věcné břemeno - povinnost umožnit sousedovi přístup k vodovodnímu potrubí. Ten soused si potrubí nechal přestavět - a nyní voda teče přes vaši kuchyni. Bez vaší vědy. A bez možnosti to zastavit.

Společenství vlastníků - kdo platí za co?

Starý dům není jen o špatném stropu. Je to o tom, kdo platí za opravy. Pokud společenství vlastníků jednotek nemá peníze na výměnu výtahu nebo na opravu fasády - vaše částka bude vysoká.

Požádejte o:

• Poslední rozpočet společenství
• Účetní výkazy za posledních 2 roky
• Plánované opravy - někdy se vám řekne, že „všechno je v pořádku“, ale v rozpočtu je zapsáno „výměna střechy - 2025“

Podle Stavebního dozoru Brno je průměrná roční částka na opravy pro dům s 12 byty kolem 25 000 Kč na byt. Pokud jste v domě s 100 lety, může to být 50 000 Kč. A nezapomeňte - pokud se někdo nezaplatí, zbytek musíte doplatit vy.

Digitální nástroje - pomoc, ne řešení

Aplikace jako „Sousedská mapa“ (spuštěná v červnu 2022) ukazují hodnocení klidnosti, bezpečnosti a čistoty podle uživatelů. Už jich má přes 45 000. To je fajn. Ale neznamená to, že je to pravda.

Žádná aplikace nezaznamená, jak se soused chová, když se vrací z večírku v 2 hodiny ráno. Žádná aplikace neukáže, zda je v podlaze prasklina, která se rozšiřuje. Žádná aplikace neřekne, jestli má dům exekuci.

Digitální nástroje jsou jako první krok. Ne jako poslední. Používejte je k tomu, abyste si udělali předběžný názor. Ale nikdy je nechte rozhodnout za vás.

Co dělat, když už jste koupili?

Pokud jste už koupili byt a teprve teď zjistíte, že je to katastrofa - nezoufejte. Ale připravte se na dlouhý boj.

Podle průzkumu Nemoreport.cz z roku 2020 bylo 72 % případů nespokojenosti spojených s neočekávanými náklady nebo špatným technickým stavem. To znamená, že většina lidí si nechala prohlédnout byt - ale ne dům. A ne sousedství.

Co můžete udělat:

• Pokud jste zjistili, že vám někdo lhal - zkontrolujte smlouvu. Někdy se dá vystopovat, kdo to řekl a kde to je napsané.
• Pokud se změnila povaha sousedství (např. byt se změnil na Airbnb) - kontaktujte společenství. Můžete požadovat zákaz provozu.
• Pokud se vám podlaha propadá - nechte udělat technický posudek. Pokud je to způsobeno chybou celého domu, můžete požadovat, aby společenství zaplatilo.

Ale nezapomeňte - když koupíte byt bez průzkumu sousedství, koupíte i všechno, co s ním přijde. I to, co vás nepřekvapilo. I to, co jste neviděli.

Co si pamatovat

Průzkum sousedství není přebytečná činnost. Je to základní ochrana vašich peněz, vašeho klidu a vašeho života.

Nezapomeňte na:

• Navštivte dům v různých časech dne - ráno, odpoledne, večer, víkend.
• Podívejte se na stav domu - ne jen bytu.
• Zkontrolujte právní stav - na katastru nemovitostí.
• Požádejte o rozpočet společenství.
• Nahlédněte do územního plánu - co se bude stavět vedle?
• Nezapomeňte se zeptat sousedů - ale kriticky vyhodnoťte odpovědi.

Největší chyba? Věřit, že „to se už dá vyřešit“. Největší chyba je věřit, že byt je jen čtyři stěny a strop. Je to domov. A domov je všechno kolem něj.

Když koupíte byt bez průzkumu sousedství - koupíte i neznámé. A neznámé se často stávají problémy, které stojí víc, než samotný byt.