Předběžné schválení hypotéky: Jak jej získat a kdy ho využít

Chcete koupit byt, ale nevíte, kolik si můžete dovolit? Nebo jste už našli ideální nemovitost, ale prodávající chce jistotu, že transakce proběhne? Předběžné schválení hypotéky je právě ten nástroj, který vám to umožní. Nejde o závazný úvěr, ale o potvrzení, že banka je ochotna vám poskytnout určitou částku - za podmínky, že nemovitost bude v pořádku a vaše finanční situace se nezmění. V České republice už je to standard. V roce 2023 si předběžné schválení vyžádalo přes 42 % všech kupujících nemovitostí. A nejde jen o formality - toto potvrzení vám může ušetřit týdny, tisíce korun a i celý nákup.

Co je předběžné schválení hypotéky a proč to vůbec dělat?

Předběžné schválení hypotéky je podmíněný závazek banky, že by vám mohla poskytnout úvěr na určitou částku. Neznamená to, že vám peníze dá. Znamená to, že když najdete nemovitost, která odpovídá vašim finančním možnostem, banka už ví, že vás schválí. To je klíčové. Na trhu jako Praha 2, kde na jednu bytovku připadá 15 nabídek, prodávající nechtějí kupující, kteří ještě hledají úvěr. Chtějí ty, kteří už mají potvrzení od banky. To je vaše výhoda.

Bez předschválení jste jen další zájemce. S ním jste důvěryhodný kupující. Můžete vyjednávat o ceně, protože prodávající ví, že transakce proběhne. Podle průzkumu Hypoindexu z roku 2023 mají kupující s předschválením 2,3krát vyšší šanci na uzavření smlouvy. V praxi to znamená, že si můžete dovolit koupit byt pod tržní cenou - protože prodávající je ochoten přijmout nižší nabídku, pokud ví, že nebude muset znovu hledat kupce.

Jak získat předběžné schválení - kroky, které nezanecháte na poslední chvíli

Není to složité, ale vyžaduje přípravu. Nejde o to, aby vám banka řekla „ano“ - jde o to, aby vám řekla „ano“ s co nejvyšší částkou. A to se dělá předem.

• Zkontrolujte svůj úvěrový scoring. Většina českých bank vyžaduje minimálně 750 bodů na škále 300-850. Pokud máte nízké skóre, zkontrolujte, jestli nemáte nevyřešené záznamy v registru exekucí nebo insolvenčním rejstříku. 18,4 % žádostí je odmítnuto právě kvůli tomu.
• Upravte své finanční chování. Tři měsíce před podáním žádosti snižte využití kreditních karet pod 30 % limitu. Nevybírejte z půjček, nezavírejte staré účty. Banka si prohlíží vaši finanční historii - a pokud vidí neustálé přechody mezi úvěry, považuje to za riziko.
• Připravte dokumenty. Potřebujete potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, výpisy z účtů za posledních 6 měsíců, a pokud jste podnikatel, přiznání daňového příjmu za poslední 2 roky. Nezapomeňte na doklady o výdajích - některé banky požadují i výpis z účtu pro výdaje na bydlení.
• Vyberte si banku. Česká spořitelna má největší tržní podíl (28,3 %), Komerční banka (21,7 %) a MONETA Money Bank (15,2 %) jsou nejaktivnější. Některé z nich, jako Česká spořitelna, umožňují předběžné schválení online během 72 hodin, pokud máte všechny údaje připojené přes API.

Průměrně trvá příprava dokumentů 8,3 hodiny. Většina lidí to podceňuje. Pokud necháte vše na poslední chvíli, ztrácíte čas - a možná i byt.

Co vám předschválení opravdu říká - a co neříká

Předběžné schválení je jako „předpoklad“. Nezaručuje konečné schválení. Banka vás zkontroluje znovu, když najdete nemovitost. A tady se může stát něco nečekaného.

Podle dat MONETY Money Bank se 12,7 % předschválených hypoték nakonec neuskuteční. Proč? Buď se změnila vaše úvěrová historie (např. jste si vzali novou půjčku), nebo se hodnota nemovitosti liší od očekávané. Banka může snížit částku o až 15 %, protože nemovitost není dostatečně zajištěna. To se stává často u starších bytů nebo v oblastech, kde se ceny rychle mění.

Statistika z Hypoindexu ukazuje, že průměrně se konečná částka liší o 7,2 % od původně schválené. To znamená, že pokud vám banka řekla „můžete si vzít 5 milionů“, skutečně vám může dát jen 4,6 milionu. Proto je důležité mít rezervu - alespoň 5-10 % na případný rozdíl.

Nezapomeňte: předschválení vám říká, kolik můžete mít. Ne kolik budete mít. To je rozdíl.

Kdy je předběžné schválení nejvýhodnější?

Není to pro každého. Ale pro některé je to nezbytnost.

• Pokud hledáte byt v Praze, Brně nebo Ostravě. Tam je konkurence vysoká. Prodávající vybírají kupující podle jistoty. Bez předschválení jste prakticky venku.
• Pokud je to váš první nákup. Neznáte trh, nevíte, jak fungují ceny. Předschválení vám dá jistotu, že nebudete překročit svůj rozpočet.
• Pokud se obáváte růstu úroků. Některé banky vám umožní zafixovat úrokovou sazbu na dobu platnosti předschválení (3-6 měsíců). To bylo klíčové v letech 2021-2023, kdy sazby stoupaly. Dnes je to méně důležité, ale stále platí.
• Pokud chcete vyjednávat. Když prodávající ví, že máte potvrzení od banky, je ochotný snížit cenu. Ví, že nebudete muset hledat dalšího kupce.

Naopak - pokud jste si jisti, že si vezmete byt, který máte na mysli, a nechcete trávit čas hledáním, tak předschválení není nutné. Ale i v tom případě vám může ušetřit čas a stres.

Co dělat, když vám předschválení odmítnou?

Neznamená to, že jste finančně nekvalifikovaní. Znamená to, že banka vidí riziko. A to se dá opravit.

• Zkontrolujte registery. Zadejte své jméno a rodné číslo do registru exekucí a insolvenčního rejstříku. Pokud tam něco je, vyřešte to - i když je to jen malý závazek.
• Zvýšte příjem. Pokud máte příjem 24 000 Kč, banka vás nezatíží. Zvýšte ho na 25 000 Kč - to je minimální hranice pro většinu bank. Můžete přidat příjem z doplňkové práce, nebo si nechat potvrdit příjem od partnera.
• Zjednodušte své financování. Zavřete nevyužívané účty, snižte počet půjček. Banka nechce vidět, že máte 5 různých úvěrů. Chce vidět stabilní příjem a nízké závazky.
• Zkuste jinou banku. Každá banka má jiný scoring. To, co odmítnula Česká spořitelna, může schválit MONETA. Neztrácejte čas - pošlete žádost do dvou nebo tří bank najednou.

Nejčastější chyby, které lidé dělají

Největší chyba? Předpokládat, že předschválení je konečné schválení. To je nebezpečné. Mnoho lidí si myslí, že když mají papír, mohou koupit cokoli. Ale banka může snížit částku, pokud nemovitost není v dobrém stavu, nebo pokud se změní vaše finanční situace - i když jen o pár tisíc.

Druhá chyba: nečekat na výsledek. Některé banky zpracují žádost za 72 hodiny, jiné za tři týdny. Pokud jste na poslední chvíli, ztrácíte čas. Nečekáte na nějaký „dokonalý“ moment - podávejte žádost, jakmile začnete hledat byt.

Třetí chyba: ignorovat podmínky. Některé banky vyžadují, abyste měli rezervu na poplatky - 10-15 % z celkové částky. Jiné neumožňují předschválení, pokud máte výdaje na bydlení vyšší než 30 % příjmu. Čtěte podmínky. Nechte si je vysvětlit.

Kdy předschválení nevyplatí?

Není to vždycky správné rozhodnutí. Pokud:

• Plánujete koupit nemovitost za 1-2 měsíce a máte jasný přehled o cenách.
• Nejste připraveni na finanční zátěž - předschválení vás může přesvědčit, že si můžete dovolit víc, než jste schopni.
• Máte nejistou finanční situaci - např. jste samostatný podnikatel s proměnlivými příjmy. V takovém případě je lepší nejprve zjednodušit své finance, než podávat žádost.

Předschválení není nástroj pro každého. Je to nástroj pro ty, kteří chtějí být rychlí, jistí a vyjednávat z pozice síly.

Co se bude dít v budoucnu?

Do roku 2026 by měly všechny hlavní banky používat umělou inteligenci pro předschválení. To znamená, že schválení bude rychlejší, přesnější a méně chybné. Cílem je snížit podíl finálních odmítnutí z 12,7 % na 7,5 %. To je velký krok.

Analýza Deloitte předpovídá, že do roku 2027 bude předschválení hypotéky používat až 60 % všech kupujících. Proč? Protože lidé stárnou, chtějí jistotu, a trh je stále dražší. Koupit byt bez předschválení už bude jako jít na trh bez peněz.

Ale varování: pokud se ceny nemovitostí prudce sníží, může dojít k tomu, že 22 % předschválených hypoték nebude možné schválit - protože nemovitost nebude mít dostatečnou hodnotu. To znamená, že i předschválení není záruka. Ale je to nejlepší nástroj, který máte.