Oceňování nemovitostí: Jaké metody použít a kdy je nejlepší volit

Když si koupíte byt, dům nebo chcete získat hypotéku, banka vás požádá o oceňování nemovitosti. Ale co vlastně znamená toto oceňování? Proč se někdy liší od ceny, za kterou jste nemovitost koupili? A proč některé nemovitosti stojí více než jiné, i když vypadají stejně?

Ocenění nemovitosti není jen odhad. Je to profesionální analýza, která vychází z konkrétních metod, dat a pravidel. V Česku se řídíme zákonem č. 151/1997 Sb., který stanovuje, že každá nemovitost by měla být oceněna třemi základními způsoby: porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. Ale ne každá metoda se hodí ke každé nemovitosti. A to je ten klíč.

Porovnávací metoda: Nejčastější a nejpřesnější pro běžné domy

Představte si, že chcete prodat svůj byt v Jablonci nad Nisou. Jak zjistíte, kolik za něj můžete dostat? Nejčastější odpověď: podívejte se, kolik stojí podobné byty v okolí. To je přesně porovnávací metoda.

Tato metoda porovnává vaši nemovitost s třemi až sedmi nově prodanými objekty ve stejné čtvrti, které se prodaly během posledních šesti měsíců. Důležité je, aby se tyto byty lišily jen v malých detailech - například v ploše, počtu pokojů nebo stavu interiéru. Pokud se váš byt liší výrazněji - třeba máte balkón a soused nemá - oceňovatel přidá nebo odečte určitou částku. To se nazývá korekce.

V Česku se tato metoda používá v 70-80 % případů bytových a rodinných domů. Proč? Protože v městech jako Praha, Brno, Ostrava nebo Jablonec nad Nisou je dostatek transakcí. Pokud máte alespoň pět srovnatelných prodejů za poslední čtvrtletí, porovnávací metoda je nejspolehlivější.

Ale pozor - někteří oceňovatelé dělají chybu. Přidávají přirážku za „výhodnou polohu“, i když se nemovitost nachází jen o pár metrů blíže k zastávce. Podle České asociace odhadců z roku 2022 to vedlo k přecenění až o 42 % posudků. Správný přístup je korekce jen na základě reálných dat - ne na dojmech.

Výnosová metoda: Když nemovitost přináší peníze

Když se podíváte na kancelářskou budovu v Praze nebo obchodní centrum v Ostravě, neříkáte si: „Kolik by to stálo postavit?“ Ale: „Kolik přinese nájemného?“

Tady přichází na řadu výnosová metoda. Její základ je jednoduchý: hodnota nemovitosti se rovná součtu všech budoucích příjmů, které z ní můžete získat. Ale ne jen nájemné - musíte odečíst náklady.

Uvažujme příklad: máte byt, který pronajímáte za 15 000 Kč měsíčně. To je 180 000 Kč ročně. Ale musíte zaplatit:

• údržbu a opravy (asi 15-20 %, tedy 27 000-36 000 Kč)
• pojištění (asi 0,2 % z hodnoty - třeba 1 000 Kč)
• daň z nemovitosti (podle obce, obvykle 1 000-3 000 Kč ročně)

Zbývá vám čistý výnos, třeba 140 000 Kč ročně. Nyní použijete kapitalizační míru - to je číslo, které říká, jaký návratnost očekávají investoři. V Praze je to 4-5 %, v menších městech 6-8 %. Pokud použijeme 5 %, výpočet je: 140 000 Kč / 0,05 = 2 800 000 Kč.

Tato metoda je standardem pro komerční nemovitosti. Podle České asociace odhadců se používá u 65-75 % kanceláří, obchodů a pasáží v hlavních městech. Ale má své limity: pokud nemáte stabilní nájemce nebo je nájemné proměnlivé, metoda není spolehlivá. A pokud se nájemné nezískává vůbec - třeba u rodinného domu - metoda nemá smysl.

Nákladová metoda: Když není co srovnávat

Představte si památkový dům z roku 1910. Nebo průmyslovou halu s jedinečným zařízením. Nebo nemovitost na venkově, kde se v posledních letech neprodal ani jeden byt. Co teď?

Tady přichází nákladová metoda. Zjistí se, kolik by stálo postavit stejnou nemovitost dnes. Používají se technicko-hospodářské ukazatele (THU) od Českého statistického úřadu. Například:

• průměrná cena za m³ obestavěného prostoru: 15 000-25 000 Kč
• za m² užitné plochy: 30 000-50 000 Kč
• za m² zastavěné plochy: 20 000-40 000 Kč

Pak se od toho odečte opotřebení. Starý dům s poškozenou střechou a zastaralou instalací nemůže mít stejnou hodnotu jako novostavba. Opotřebení se počítá v procentech - 1-3 % ročně podle stavu. K tomu se přičítá hodnota pozemku, která se odhaduje z jeho lokalitě a možnostech využití.

Tato metoda se používá u 90 % unikátních nemovitostí nebo v oblastech bez trhu. Ale má své nevýhody: může přehlížet faktory jako poloha nebo poptávka. Dům s výhledem na jezero může stát dvakrát tolik, než by vycházelo z nákladů. Proto se nákladová metoda nikdy nepoužívá sama - vždy se kombinuje s jinými.

Kdy použít kterou metodu? Vážení a kombinace

Nikdo neříká, že musíte použít jen jednu metodu. Naopak - odborníci doporučují použít všechny tři a pak je vážit podle typu nemovitosti.

Pro bytový dům v Praze:

• 50 % porovnávací metoda
• 30 % výnosová metoda
• 20 % nákladová metoda

Pro kancelářskou budovu v Brně:

• 20 % porovnávací metoda
• 60 % výnosová metoda
• 20 % nákladová metoda

Pro rekreační dům na venkově:

• 10 % porovnávací metoda
• 10 % výnosová metoda
• 80 % nákladová metoda

Proč takto? Protože v městě je trh aktivní - porovnávací metoda je nejvěrohodnější. V kancelářském prostoru je příjem klíčový - výnosová metoda převažuje. Na venkově není co srovnávat - zůstává nákladová metoda.

Podle profesora Jiřího Šímy z VŠB-TU Ostrava by měla odchylka mezi nejnižší a nejvyšší hodnotou z těchto tří metod být menší než 15-20 %. Pokud je větší, oceňovatel musí vysvětlit, proč. To je základní pravidlo kvality.

Co se děje v Česku dnes? Novinky a výzvy

Trh s oceňováním nemovitostí v Česku roste. V roce 2022 dosáhl obratu 425 milionů Kč - to je o 12,5 % více než v roce 2021. Hlavně proto, že banky potřebují více zástavních ocenění. V Česku je registrováno 1 287 autorizovaných oceňovatelů. Většina z nich (68 %) se specializuje na byty a rodinné domy.

Ale je tu problém: transparentnost. V Evropě je 85 % transakcí veřejně dostupných. V Česku je to jen 45-50 %. To znamená, že oceňovatelé často nemají dostatek dat. Proto Ministerstvo financí spustilo projekt CENOVÁK - nový systém, který má do konce roku 2024 zaznamenat 90 % transakcí v hlavních městech.

Na horizontu je také strojové učení. Výzkumníci z ČVUT předpovídají, že v budoucnu bude možné přesněji predikovat ceny pomocí algoritmů, které analyzují stovky faktorů - od vzdálenosti do školy po počet stromů v ulici. To by mohlo snížit subjektivitu o 15-20 %.

Ale zatím platí jednoduché pravidlo: nejlepší ocenění je to, které vychází z reálných dat, ne z dojmu. A které vždy používá více než jednu metodu.

Co dělat, když vám ocenění nevyhovuje?

Často se stává, že ocenění je nižší než očekávaná cena. Nebo banka odmítne hypotéku kvůli nízkému odhadu. Co teď?

• Zkontrolujte, zda oceňovatel použil všechny tři metody.
• Požádejte o seznam srovnávacích objektů - mají být v reálné lokalitě a v posledních 6 měsících.
• Podívejte se, zda se použily aktuální THU ukazatele (ne starší než 6 měsíců).
• Pokud máte informace o jiných prodejích, které nebyly zahrnuty, pošlete je oceňovateli.

Nikdy neplatte za „ocenění“ od nezkušeného nebo neautorizovaného „odhadovatele“. V Česku je jen 1 287 lidí, kteří mají oprávnění k oceňování. Jejich jména jsou k dispozici na webu Ministerstva financí.

Závěr: Nejde o číslo - jde o důvod

Ocenění nemovitosti není odpověď na otázku „Kolik stojí?“. Je to odpověď na otázku „Proč právě tolik?“

Nejlepší oceňovatel není ten, kdo spočítá nejpřesněji. Je to ten, kdo umí vysvětlit, proč je hodnota taková. Kdo ví, kdy použít porovnávací metodu a kdy ji ignorovat. Kdo rozumí, že výnosová metoda není jen matematika - ale analýza rizik. A kdo ví, že nákladová metoda je poslední záchrana, ne první volba.

Když budete chápat tyto metody, nebudete jen klientem. Budete informovaným vlastníkem. A to je největší výhoda, kterou můžete získat - nejen peníze, ale i jistotu.