Koupelnový home staging: Jak vytvořit pocit wellness, který přesvědčí kupujícího

Když lidé přijíždí prohlížet byt, nezajímá je hned první věc, co vidí. Zajímá je, koupelnový home staging. Ano, ta malá místnost s umyvadlem, toaletou a vanou. Proč? Protože to je místo, kde se člověk probouzí, kde se připravuje na den, kde se uvolňuje po těžkém dni. Koupelna není jen prostor pro hygienu - je to místo, kde se vytváří pocit domova. A když je ta koupelna špatně připravená, kupující si představí, jak se v ní budou cítit - a často to není příjemný dojem.

Co je koupelnový home staging opravdu?

Home staging není jen vymalování stěn a vyhození starých věcí. Je to strategie, která přeměňuje běžný byt na místo, které kupující chtějí koupit. A koupelna je tam, kde to funguje nejlépe. V Česku to začal Jitka Kobzová, první stagingová specialistka, která říkala: „Stager je od toho, aby vaši nemovitost připravil pro kupce.“ A pro koupelnu to znamená jednu věc: vytvořit pocit wellness.

Nechcete, aby kupující viděl vaše šampóny, výplachy na zuby, zbytky pěny z koupele. Chcete, aby viděl klid, čistotu, luxus. To není o tom, kolik peněz jste vložili. Je to o tom, jak jste to všechno zorganizovali. Koupelna po stagingu by měla působit jako pokoj v luxusním hotelu - světlá, prostorná, bez chaosu.

Proč je koupelna tak důležitá při prodeji?

Podle průzkumu společnosti Bydlení na doporučení z roku 2023 je renovace koupelny mezi třemi nejdůležitějšími úpravami před prodejem. 68 % lidí ji považuje za klíčovou - hned za vymalováním a kuchyní. Proč? Protože koupelna je místo, kde lidé cítí nejvíc. Když přijde kupující, nejdřív se podívá do kuchyně. Ale druhým pohledem je koupelna. A tam se rozhoduje.

Víte, co říkají kupující na Reality.cz? 78 % z nich říká, že čistá, dobře stagedovaná koupelna je ta, která je rozhodující. Jeden komentář z Redditu zní: „Koupelna byla klíčová - když jsem viděl bílé ručníky, svíčku a vůni citronu, okamžitě jsem si představil, jak bych se v ní cítil.“ To není náhoda. To je psychologie.

Co dělat - a co ne

Začněme tím, co ne dělat. Nechte tam všechny vaše věci? To je chyba. Nezůstávejte u tmavých barev? To je chyba. Ponechte starý, poškozený nábytek? To je chyba.

Klíčové kroky pro úspěšný koupelnový staging:

• Generální úklid: Vyčistěte všechny spáry, vodovodní baterie, zrcadla, kádě. Nikdo nechce vidět zelenou plíseň nebo špínu kolem odtoku. To vytváří pocit zanedbání.
• Odstraňte vše osobní: Kosmetika, zubní kartáčky, šampóny, papírové ubrousky - všechno do skříně. Koupelna musí být jako prázdná plocha, na kterou si kupující může představit svůj styl.
• Vymaňte starý nábytek: Pokud máte starou káď, špinavé zrcadlo nebo poškozené regály - nahraďte je nebo opravte. Pokud to nejde, použijte neutrální doplňky.
• Vyberte správné barvy: Bílá je číslo jedna - používána v 85 % stagingovaných koupelen. Světle modrá a béžová jsou další vhodné volby. Tmavé barvy zmenší dojem prostoru o 20-30 %.
• Doplňky wellness: Jedna svíčka, čisté bílé ručníky, voňavé mýdlo, malý kousek zeleniny nebo sušené květy. To není přehnané. To je jemný signál: „Tady se dá dýchat.“

Proces trvá 4-8 hodin pro koupelnu 4-6 m². Nejvíce času zabere úklid - 2-3 hodiny. Opravy a výměna textilie trvají 1-2 hodiny. Zbytek je jen vystavění a připravení.

Cena a návratnost

Profesionální koupelnový staging stojí mezi 2 500 a 5 000 Kč. To zní hodně? Zkusme to přepočítat.

Podle průzkumu 3PB z roku 2023 se investice do stagingu vrátí ve formě 5-10 % vyšší prodejní ceny. Koupelna, která je dobře stagedovaná, zvyšuje atraktivitu nemovitosti o 25-30 %. A to znamená, že pokud byt stojí 2 miliony Kč, staging může přinést o 50 000-200 000 Kč více.

Navíc se prodává rychleji. Podle Century 21 se nemovitosti s stagingem prodávají průměrně o 30 % rychleji. To je měsíc, dva, tři měsíce méně na trhu - a to znamená méně nákladů na úrok, údržbu, elektřinu.

Když staging příliš přešlape

Není všechno zlaté. Některé koupelny jsou přestagingované tak moc, že působí nepřirozeně. 15 % kupujících na Google Maps komentuje: „Bylo tak čisto, že jsem nemohl vidět, jaké jsou skutečné potrubí.“

Chyba je v tom, že se zapomíná na realitu. Koupelna je místo, kde se používá. Nejde o to, aby byla dokonalá - jde o to, aby byla přitažlivá a zároveň věrohodná. Pokud je všechno bílé, bez jediného zbytku, lidé si říkají: „Tohle je jen pro fotky.“

Nezapomeňte: Staging není iluze. Je to prezentace. Mělo by to být jako „dobře uklizený dům, který byste si chtěli koupit.“

Virtuální staging - budoucnost je tady

Víte, co je nejnovější? Virtuální staging. Umělá inteligence vytváří digitální verze vaší koupelny s různými barvami, osvětlením, doplňky. Můžete ukázat kupujícímu, jak by koupelna vypadala s bílými dlaždicemi, se světlou kádí, se svíčkami - bez jediného nářadí.

Podle Century 21 zvyšuje virtuální staging zájem o nemovitost o 40 %. A je to levnější. A rychlejší. A dokonce můžete ukázat různé verze pro různé kupující - pro mladé páry, pro seniora, pro rodinu.

Do roku 2026 bude 70 % koupelen v prodeji stagingováno - buď fyzicky, nebo virtuálně. A wellness bude hlavním prodejním argumentem v 65 % případů. To znamená: koupelna už není jen místnost. Je to zážitek.

Kdo to dělá nejlépe?

V Praze už 68 % realitních kanceláří doporučuje staging. Ve městech to je 42 %. A koupelny jsou stagingovány v 92 % případů, kde se staging používá. Proč? Protože to funguje.

Trh s home stagingem v Česku roste o 18 % ročně. V roce 2023 dosáhl tržeb 120 milionů Kč. Koupelnový staging představuje 30 milionů - tedy čtvrtinu. A to je jen začátek.

Co se děje v Brně? Více lidí si uvědomuje, že koupelna je klíčem. Nejen pro prodej. Ale pro to, aby se člověk cítil dobře - i když jen na chvíli, když prohlíží byt.

Závěr: Koupelna je místem, kde se koupí

Nemovitost se nekupuje podle počtu pokojů. Kupuje se podle toho, jak se člověk cítí, když v ní je. A koupelna je tam, kde se to cítí nejvíc.

Nechte ji čistou. Nechte ji světlou. Nechte ji klidnou. A nechte ji tak, aby kupující mohl říct: „Tady bych se chtěl vzbudit.“

Nejde o to, kolik peněz vložíte. Jde o to, kolik smyslu vložíte.