Kontrola věcných břemen při koupi nemovitosti: Jak číst list vlastnictví a vyhnout se drahým chybám

Stavíte si sen o vlastní nemovitosti? Koupili jste byt nebo dům, ale pak zjistíte, že nemůžete přestěhovat plot, rekonstruovat balkon nebo dokonce přestěhovat se, protože někdo jiný má právo na vaši pozemek? To není vzácnost. V Česku má věcné břemeno až 28 % bytových jednotek a 42 % pozemků. A většina lidí to nezjistí před koupí.

Co je věcné břemeno a proč to může zničit váš plán?

Věcné břemeno není jen nějaký technický termín z právního jazyka. Je to právní omezení, které někdo jiný - ať už soused, vodárna nebo dědic - má na vaší nemovitosti. Může vás nutit ponechat cestu, umožnit připojení potrubí, nebo vám zakázat přestavět část domu. A to všechno bez vašeho souhlasu. Podle občanského zákoníku (č. 89/2012 Sb.) vzniká věcné břemeno smlouvou, závětí nebo vydržením, ale až zápis do katastru nemovitostí ho udělá platným.

Některá břemena mohou snížit hodnotu nemovitosti až o 50 %. Představte si, že koupíte dům za 3 miliony Kč, ale pak zjistíte, že soused má právo využívat vaši zahradu jako cestu k jeho domu - a vy nemůžete postavit plot, zahradní bazén ani garáž. Co děláte? Koupili jste dům, ale nejste jeho skutečným pánem.

Kde hledat věcná břemena? List vlastnictví je vaše první a poslední zbraň

Největší chyba, kterou kupující dělají, je spoléhat se na slova prodávajícího. Ano, prodávající je povinen informovat, ale nikdy nevěřte jen jeho slovům. Pravda je v listu vlastnictví - dokumentu, který spravuje Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK).

List vlastnictví má tři hlavní části. Vás zajímají dvě:

• Část C - Omezení vlastnického práva: Tady jsou věcná břemena, která zatěžují vaši nemovitost. Pokud tady něco najdete, je to vážný signál. Může to být právo dožití, cesta, potrubí nebo výměnek.
• Část B1 - Věcná břemena ve prospěch nemovitosti: Tady jsou břemena, která vám pomáhají. Například právo na cestu k vlastnímu domu, která vede přes sousedův pozemek. To je dobré, nevadí.

Je důležité: pokud je břemeno v části C, je to váš problém. Pokud je v části B1, je to váš výhoda. Většina lidí si prohlédne jen část C - a to je správně. Ale nezapomeňte: i břemena v části B1 mohou ovlivnit vaše plány. Například pokud máte právo na cestu přes souseda, ale on ji zastaví, budete mít problém.

Co se skrývá za nejčastějšími věcnými břemeny?

Nejčastější břemena, která se skutečně objevují v listech vlastnictví, jsou:

• Služebnost inženýrských sítí - vodovod, plyn, kanalizace, elektřina. Tyto potrubí můžou být pod vaším dvorem, a vy nemůžete kopat hlouběji než 50 cm bez svolení.
• Služebnost cesty - soused má právo projít vaší pozemkem k jeho domu. To může znamenat, že nemůžete postavit plot, garáž nebo zahradní altán.
• Právo na dožití - někdo má právo žít ve vašem domě, dokud nezemře. To může být dědic, bývalý manžel nebo starý přítel prodávajícího. A vy nemůžete byt pronajmout ani prodát, dokud ten člověk nezemře.
• Výměnek - těžší verze práva na dožití. Někdo má právo žít v domě a navíc od vás může vyžadovat pomoc - například koupit léky, připravit jídlo, přijít na pomoc, když je nemocný. To není jen bydlení - to je povinnost.

Podle statistik ČÚZK z roku 2022 je 27 % věcných břemen spojených s vodárny, 19 % s plynárnami a 15 % s právem na dožití. V Praze je to 35 % nemovitostí, na Moravě až 41 %. Většina těchto břemen je u starších domů - zvlášť v obcích, kde se dříve předávaly pozemky v rámci rodinných smluv.

Jak zjistit, co skutečně znamená věcné břemeno?

Na listu vlastnictví je napsáno jen: „Služebnost cesty ve prospěch pozemku č. 123, Jablonec nad Nisou“. To není dost. Musíte získat smlouvu o zřízení věcného břemene. Ta vám řekne přesně:

• Kdo má právo?
• Co přesně smí dělat?
• Jaká je délka trvání?
• Je tam nějaká kompenzace?

Bez smlouvy nevíte, jestli vám soused může projít pouze pěšky, nebo i s autem. Jestli může parkovat na vašem pozemku. Jestli může přišroubovat stojan na váš plot. A jestli může vás soudně stíhat, pokud ho zastavíte.

Nejlepší je si smlouvu vyžádat přímo u ČÚZK. Nebo si nechat pomoci právníkem. Průměrná cena právního auditu je 3 500-8 000 Kč. To je drobnost oproti nákladům na spor, který může stát 45 000 Kč - jako u uživatele z Redditu, který nechal rekonstruovat balkon a poté musel 14 měsíců řešit soudní spor.

Proč 68 % lidí nekontroluje věcná břemena?

Protože si myslí, že „to už prodávající řekne“. Ale průzkum FND Reality z roku 2022 ukazuje: 68 % kupujících se na to spoléhá. A ve 23 % těchto případů to skončí sporem.

Naopak uživatelka z Facebooku - „Petrana“ - koupila dům v Olomouci. V listu vlastnictví viděla věcné břemeno na vodovodní potrubí. Vyžádala si smlouvu. Zjistila, že potrubí je staré 70 let a často praská. Předložila to prodávajícímu jako důvod ke snížení ceny - a získala slevu 85 000 Kč.

Tady je rozdíl: jeden člověk se nezeptal, a zaplatil 45 000 Kč. Druhá se zeptala, a ušetřila 85 000 Kč.

Jak to udělat správně? Krok za krokem

Tady je jednoduchý postup, který vás zachrání:

1. Získejte úplný výpis z katastru nemovitostí - online na www.cuzk.cz. Stojí 100 Kč a trvá pár minut.
2. Podívejte se na část C - všechna břemena, která vás zatěžují.
3. Vyžádejte si kopii smlouvy o zřízení každého břemene - přes ČÚZK nebo u prodávajícího.
4. Přečtěte si smlouvu - pokud něco nerozumíte, nechte si to vysvětlit právníkem. Nebo alespoň si to přečtěte dvakrát.
5. Udělejte si záznam - zapište si, co znamená každé břemeno, kdo je oprávněný, a co může dělat.
6. Pokud je břemeno vážné, vyjednávejte - návrh na snížení ceny, závazek prodávajícího, že břemeno zruší, nebo záruka, že se nebudou stíhat.

Průměrná doba na získání všech dokumentů je 3-5 pracovních dnů. Nezahálejte. Čím dřív to uděláte, tím větší sílu máte při vyjednávání.

Co se děje v budoucnu? Digitalizace a rizika

ČÚZK právě dokončuje nový systém Geofon, který by měl být plně funkční do konce roku 2024. Bude umožňovat prohlížet nejen aktuální záznamy, ale i historické změny - například, že břemeno bylo založeno v roce 1953 a nikdo o něm už neví.

Advokát Martin Blaha předpovídá, že v následujících letech budou nemovitosti s významnými břemeny stát o 12-18 % méně. To je dobrá zpráva pro kupujícího - ale špatná pro ty, kteří nekontrolují.

A zároveň se počet sporů o výklad břemen zvýšil o 37 % mezi lety 2020-2022. Lidé se hádají o tom, co znamená „průchod“ nebo „přístup k potrubí“. A soudy nečtou smlouvy - čtou jen text v katastru. A ten je často neúplný.

Závěr: Nechte si výpis z katastru - nebo zaplatíte daleko víc

Koupit nemovitost je největší investice ve většině životů. A věcná břemena jsou jako skryté miny. Nevidíte je, ale když na ně nastoupíte, všechno se rozpadne.

Stačí 100 Kč a 15 minut na výpis z katastru. Stačí vyžádat si smlouvu. Stačí se zeptat. A pak vyjednávat.

Nechte si všechno zapsat. Nechte si všechno vysvětlit. A nechte si všechno napsat do smlouvy o koupi.

Než zaplatíte peníze, zjistěte, co opravdu kupujete. Ne jen dům. Ale i všechno, co na něm je zapsáno.