Jak vybrat dobrého realitního makléře pro prodej bytu v ČR 2025

Prodej bytu není jen otázka nalezení kupujícího. Je to proces, kde jedna chyba může stát tisíce korun. Mnoho lidí si myslí, že jakýkoliv makléř zvládne prodej. Ale skutečnost je jiná. Podle dat z roku 2025 je rozdíl mezi průměrným a kvalitním makléřem až 350 000 Kč na ceně bytu v Praze. A to jen kvůli tomu, že jeden ví, jak správně prezentovat nemovitost, a druhý jen zveřejní fotky na Reality.cz a čeká.

Co vlastně dělá dobrý realitní makléř?

Dobrý makléř není jen ten, kdo vám slíbí nejvyšší cenu. Je to ten, kdo vám řekne, proč ta cena není realistická. Kvalitní makléř nezačíná inzerátem. Začíná analýzou. Musí znát alespoň 15-20 nedávných prodejů ve vaší ulici nebo oblasti. Nejen ceny, ale i podmínky: kolik dní byt stál na trhu, jestli byl prodán s nábytkem, jaký byl stav bytu, kdo byl kupující. To všechno se projeví v cenném odhadu vaší nemovitosti.

Podle průzkumu RealSpectrum z roku 2024 kvalitní makléři prodávají 78 % bytů za prvních 90 dní. Ti, kteří se nezaměří na detaily, mají úspěšnost jen 52 %. Proč? Protože dobrý makléř ví, že byt s dobře vybranými fotkami, 3D prohlídkou a cíleným reklamním plánem přitáhne 50-70 seriózních zájemců do prvních dvou týdnů. Pokud vám makléř řekne: „Budeme inzerovat na všech portálech“, je to červená vlajka. Nikdo neinzeruje na všech. Kdo to dělá, neví, kde jsou vaši kupující.

Kolik by měl makléř prodat za rok?

Nechte si říct: „Kolik bytů jste prodal v posledním roce v této lokalitě?“ Kvalitní makléř v Jabloneci nad Nisou nebo v Brně prodává minimálně 10-15 bytů ročně. Pokud vám řekne „přes 5“, ale nemůže ukázat ani jednu referenci, je to podezřelé. Pokud vám řekne „přes 20“, ale neumí vysvětlit, proč se ty byty prodaly právě tak, nebo jaký byl jejich marketing, je to jen číslo - ne důkaz zkušenosti.

Nezapomeňte: makléř, který pracuje jen v jedné lokalitě, je lepší než ten, co „dělá celou ČR“. V Jabloneci se trh liší od Ústí nad Orlicí. Cena za metr čtvereční, typ zájemců, čas prodeje - všechno je jiné. Makléř, který prodal 20 bytů v Praze, nemá přehled o tom, jak se prodává byt v Českém Sibiři.

Provize - kolik platíte a co dostanete?

V roce 2025 je průměrná provize v ČR mezi 3 % a 5 %. Velké kanceláře jako RE/MAX nebo ERA často vybírají 4-5 %. Nezávislí makléři mohou mít 3-4 %. To neznamená, že dražší je lepší. Znamená to, že větší kancelář má lepší marketing - 3D prohlídky, profesionální fotografie, reklamu na Facebooku, Google Ads, výstavy v obchodních centrech. Pokud vám makléř slíbí 5 %, ale nemá žádný plán, jak toho dosáhnout, platíte za slib, ne za službu.

Na druhou stranu: makléř, který chce jen 2 %, je často nezkušený nebo se snaží získat zakázku „na rychlo“. A pak se ukáže, že neumí vyjednávat, neví, jak upravit byt na prodej, a nezvládne smlouvy. Výsledek? Byt zůstane na trhu 6 měsíců a nakonec ho prodáte za 10 % méně, než byste mohli.

Nezapomeňte: podle zákona z ledna 2025 musí každá smlouva s makléřem obsahovat přesný seznam služeb a harmonogram. Pokud to tam není, neodepisujte. To není jen forma - je to vaše ochrana.

Technologie - je to důležité?

Ano. V roce 2025 už není možné prodat byt jen fotkami z telefonu. Kvalitní makléř používá:

• Profesionální fotografie (minimálně 15-20 fotek, včetně detailů - koupelna, kuchyně, balkon)
• 3D prohlídku (ne jen „virtuální prohlídku“ - to je jen fotky v kruhu)
• Cílený online marketing (Facebook, Instagram, Google, Realitní portály)
• Analýzu trhu pomocí AI (např. porovnání s 5-8 podobnými byty v posledních 6 měsících)

Podle průzkumu Realita Kroku z března 2025 85 % klientů považuje tyto nástroje za klíčové. A co víc - byty s 3D prohlídkou se prodávají průměrně o 22 % rychleji. Pokud vám makléř řekne: „Fotky mám z telefonu, to stačí“, nechte ho být. To není zanedbání - je to nezodpovědnost.

Právní znalosti - to nejde přehlédnout

Většina lidí si myslí, že makléř jen „předá smlouvu“. Ale to není pravda. Dobrý makléř vás upozorní na:

• Stav katastrálního území - jestli je byt v zóně rekonstrukce
• Práva sousedů - např. vlastnictví společných částí domu
• Daně - pokud byt vlastníte déle než 5 let, neplatíte daň z příjmu
• Právo na výkup - jestli má soused právo koupit byt před vás

Podle průzkumu Stream.cz z listopadu 2024 až 40 % smluv s makléři obsahuje nejasné formulace. A to je problém. Když se prodej zdrží, nebo kupující odmítne, většina makléřů se zavře do kanceláře a neřeší to. Dobrý makléř vás připraví na každý scénář. A pokud neví, jak funguje katastrální řád, nechte ho být. To není chyba - je to nekompetence.

Co se stane, když přeceníte byt?

To je nejčastější chyba. Makléř, který řekne: „Vám byt stojí 5,5 mil. Kč“, když podobné byty v okolí prodávaly za 4,8 mil. Kč, vás jen vydělá. Nebo spíš - vás ztrácí. Podle Petrranda.cz z prosince 2024 přecenění o 8-12 % prodlužuje prodejní dobu o průměrně 47 dní. A co víc - kupující si to všimnou. Zkoušejí vás, zda jste realistický. Pokud ne, ztrácí důvěru.

Kvalitní makléř vám ukáže přesně:

1. Které byty byly prodány v posledních 6 měsících
2. Jaké byly jejich vlastnosti (plocha, patro, stav, nábytek)
3. Proč váš byt může stát více nebo méně
4. Co je potřeba opravit, aby se cena zvýšila

Pokud vám to neukáže - nevěřte mu. Cenu určuje trh, ne jeho přání.

Nezávislý makléř nebo velká kancelář?

Nezávislí makléři často stráví o 33 % více času na vašem bytě. Připravují ho na prodej, doporučují, co opravit, jak vybavit, kdo dělá staging. Většinou mají nižší provizi a osobnější přístup. Ale nemají vždy ty nejlepší nástroje.

Velké kanceláře mají lepší marketing, širší síť, víc lidí, kteří mohou vystupovat za ně. Ale můžou být „výrobní linka“ - každý makléř má 30 klientů, a vy jste jen číslo. Pokud chcete rychlý prodej a nezáleží vám na osobním kontaktu, velká kancelář je v pořádku. Pokud chcete, aby vás někdo opravdu pochopil - vyberte nezávislého makléře s dobrými referencemi.

Co se máte zeptat - seznam 5 klíčových otázek

Nejdřív si připravte seznam otázek. Nechte si odpovědi napsat. A pak je porovnejte.

1. Kolik bytů jste prodal v posledním roce v této lokalitě? (Očekávejte 10-20)
2. Mohu vidět referenční dokumentaci od tří předchozích klientů? (Nechte si dát jména a telefon - zavolejte)
3. Jak přesně určíte cenu mého bytu? (Očekávejte detailní analýzu s příklady)
4. Jaký je váš marketingový plán? (Fotky? 3D? Na jakých portálech? Jakým způsobem cílíte reklamu?)
5. Co se stane, když byt neprodáme za 90 dní? (Máte možnost ukončit smlouvu? Je to výhradní nebo nevýhradní?)

Pozor na výhradní smlouvu. 62 % lidí neví, že mohou uzavřít nevýhradní smlouvu - a pracovat s několika makléři najednou. To vám dá větší šanci. A pokud vám někdo řekne: „To není možné“, je to lži. Zákon to umožňuje.

Co dělají nejlepší makléři - příklady

Jedna žena v Jabloneci prodala byt za 4,9 mil. Kč za 6 týdnů. Makléř jí doporučil, aby za 15 000 Kč nechal upravit kuchyni a vyměnit světla. Výsledek? Cenu zvýšil o 200 000 Kč. Byt se prodal rychle, protože byl „připravený“ - ne jen „čistý“.

Druhý případ: muž v Ostravě měl makléře, který mu slíbil prodej za 3 měsíce za 5,2 mil. Kč. Po dvou měsících žádný zájem. Když se ptal na marketing, nedokázal ukázat žádná data. Nakonec přešel k jinému makléři - ten mu ukázal 7 podobných prodejů, upravil byt a prodal ho za 4,9 mil. Kč za 8 týdnů.

Nejlepší makléři nejsou ti, co slibují nejvíc. Jsou ti, co slibují největší jasnost.

Co se děje v ČR v roce 2025 - novinky

Od ledna 2025 musí každá smlouva s makléřem obsahovat přesný harmonogram služeb. To znamená, že už nemůžete dostat „všechno za 5 %“ - musíte vědět, co dostanete. Pokud smlouva neobsahuje toto, je neplatná.

Asociace realitních kanceláří ČR plánuje do konce roku 2025 zavést dobrovolný certifikační systém. To znamená, že kvalitní makléři budou mít označení - jako „certifikovaný“. To bude vaše ochrana.

Další trend: digitální platformy jako Homly nebo Reality.cz nabízejí základní služby za 1,5-2 %. Ale bez osobního makléře. Pokud máte byt v perfektním stavu a nechcete žádné úpravy - to může být vhodné. Ale pokud chcete maximální cenu a rychlý prodej - osobní makléř je stále nejlepší volba.

Trh se dělí. Buďte připraveni na to, že budete muset vybrat: nízká provize a minimální služba - nebo vyšší provize a kompletní podpora. Neexistuje „střední cesta“.

Prodej bytu není o tom, kdo vám slíbí nejvíc. Je to o tom, kdo vám řekne pravdu - i když ji nechcete slyšet. A pak vás provede krok za krokem, tak, abyste neztratili ani korunu. Vyberte si makléře, který vás nezamění za číslo. Vyberte si toho, kdo vás pochopí - a nejen kdo vás prodá.