Jak urychlit vyřízení hypotéky na nemovitost: průvodce krok za krokem

Chceš koupit byt nebo dům, ale banka ti trvá na tom, že hypotéka bude trvat tři měsíce? Nejsi sám. V České republice průměrně trvá vyřízení hypotéky 60 dní, ale můžeš to zkrátit na méně než 20. Stačí znát klíčové kroky, které banky skutečně respektují - a které většina lidí ignoruje.

Proč hypotéka trvá tak dlouho?

Proces není tak komplikovaný, jak se zdá. Stačí si představit, že každá hypotéka prochází pěti fázemi: předběžné ověření, shromáždění dokumentů, znalecký posudek, schválení bankou a zápis zástavního práva. Každá z nich může způsobit prodlevu - ale ne všechny stejně.

Největší zdržení dříve přicházelo z katastru nemovitostí. Dříve jsi musel čekat, až tam zaznamenají zástavní právo - to trvalo i několik měsíců. Dnes už to tak není. Většina bank akceptuje pouze potvrzení, že jsi podal návrh na zápis. To znamená, že čekání na katastr není už tím hlavním problémem. Hlavní věc je, co děláš předtím.

Nejrychlejší banky v ČR (2026)

Není všechny banky stejné. Některé mají systémy, které schvalují hypotéky v reálném čase. Podle dat z prvního čtvrtletí 2024 jsou nejrychlejší:

• mBank: průměrně 12 dní
• Fio banka: 14 dní
• Air Bank: 15 dní
• ČSOB: 21 dní
• Česká spořitelna: 28 dní
• Komerční banka: 30 dní

Nejrychlejší banky jsou digitální - nemají papírové oddělení, vše dělají online. Ale tu máš háček: tyto banky často nabízejí o 0,2-0,5 % vyšší úrokovou sazbu. Například v lednu 2024 mBank nabízela 4,95 % p.a. za 36 měsíců fixace, zatímco Česká spořitelna 4,45 %. Rychlost má cenu.

Co ti zkrátí proces o 7-10 dní - hypoteční poradce

Největší zrychlení přinese jedna věc: nezávislý hypoteční poradce. Nejde o prodavače. Jde o lidi, kteří denně komunikují s bankami, znají jejich interní procesy a vědí, kde se ztrácí dokumenty.

Podle průzkumu Porovnej24.cz z roku 2024 má 87 % klientů, kteří použili poradce, hypotéku schválenou do 25 dní. U těch, kteří šli přímo do banky, je to jen 52 %. Proč? Poradci mají speciální kanály. Vědí, kdo v bankě řeší hypotéky, kdy je nejlepší čas je podat a co se v případě chyby dá opravit hned. Některé banky dokonce přednostně zpracovávají žádosti od poradců - protože vědí, že jsou kompletní.

Nezapomeň: poradce ti nezíská lepší úrok, ale zkrátí ti čas. A čas je v realitním trhu drahý. Když máš rezervaci bytu a banka trvá 60 dní, můžeš ho ztratit.

Dokumenty: 65 % prodlev je kvůli chybějícím papírům

Největší chyba? Podat žádost bez kompletní dokumentace. Podle analytiků z Hypoindex.cz je 65 % všech zdržení způsobeno tím, že banka musí požádat o další papíry. To znamená, že každý doplňovací krok ti přidá 3-5 dní.

Připrav si vše předtím:

1. Kopie občanského průkazu (všichni spolužadatelé)
2. Výpisy z bankovních účtů za posledních 6 měsíců (všechny účty)
3. Potvrzení o příjmech za poslední 3 měsíce (výplatní listky nebo daňové přiznání)
4. Výpis z katastru nemovitostí (můžeš si ho vygenerovat online na www.cuzk.cz)
5. Kopie smlouvy o rezervaci nemovitosti
6. Dokument o vlastních zdrojích (pokud máš peníze na účtu, nebo dárkový smlouvy)

Ještě lepší: předlož vše před podáním žádosti. To ti zkrátí proces o 5-7 dní. Banky to ocení - a nebudou tě volat.

Online odhad nemovitosti: ušetří ti 3-5 dní

Znáš tu věc? Banka chce znalecký posudek. Ten trvá 5-10 dní. Ale některé banky (mBank, Fio, Air Bank) akceptují online odhad. To je jednoduchý nástroj, kde zadáš adresu a systém ti řekne, kolik by byt stál.

Online odhad je rychlejší, ale má háček: je průměrně o 8-12 % nižší než hodnota od skutečného znalce. To může znamenat, že ti banka schválí méně peněz. Ale pokud máš dostatek vlastních zdrojů, tak to nevadí. Výhoda je jasná: místo 10 dní na znalce máš odpověď za 5 minut.

Kdy podávat žádost? Ne v červenci, ale v únoru

Banky mají špičky. Konec března, června, září a prosince - to jsou čtvrtletní uzávěrky. Všichni podávají žádosti, všichni chtějí hypotéky. Banky se zatíží. Výsledek? Tvá žádost se dostane na konec fronty.

Nejrychlejší čas je první polovina měsíce. Konkrétně mezi 1. a 15. dnem. Většina bank má v tomto období méně žádostí a větší kapacitu na zpracování. Pokud můžeš, podávej žádost v únoru nebo květnu - ne v červnu nebo listopadu.

Vlastní zdroje: 10 % nebo 20 %? To rozhoduje

Podle Vlastimila Kopečného (hypoteční poradce) je věk klíčový. Pokud jsi do 36 let, stačí ti 10 % vlastních zdrojů. Pokud jsi nad 36, banka vyžaduje 20 %. Proč? Banky považují mladší lidi za méně rizikové - a mají větší čas na splácení.

Žádost s 20 % vlastních zdrojů je nejen bezpečnější - je i rychlejší. Banky ji prioritizují. Pokud máš 15 %, můžeš být na hranici. Pokud máš 25 %, tvoje žádost skočí na první místo. Vlastní zdroje nejsou jen o penězích - jsou o rychlosti.

Co se děje v roce 2026? Změny, které ti zkrátí proces ještě víc

Česká národní banka spustila v roce 2024 elektronický systém spojení s katastrálními úřady. Díky němu se doba zápisu zástavního práva sníží z 18 dní na 7-10 dní. To je další zkrácení o 7-10 dní.

Banky jako ČSOB a Komerční banka testují umělou inteligenci pro vyhodnocování bonity. Místo 10 dní na schválení bude stačit 3-5 dní. To už není budoucnost - je to tu teď.

Ministerstvo financí připravuje zákon, který omezí dobu zápisu zástavního práva na maximálně 10 pracovních dní. Pokud projde, celý proces hypotéky se může zkrátit na 25 dní.

Co ti může zničit rychlé schválení

Největší past: rychlá hypotéka s podvodními podmínkami. Uživatel na fóru Bankovnictví.cz zjistil, že mu Air Bank schválila hypotéku za 9 dní - ale až poté zjistil, že vyžadují 25 % vlastních zdrojů, ne 20 %. Proč? Protože nezadal všechny příjmy.

Nezapomeň: když banka schválí hypotéku rychle, je to často kvůli tomu, že předpokládá, že máš všechny informace. Pokud něco zapomeneš, nebo přehlédneš, můžeš se dostat do situace, kdy ti hypotéku odvolají poté, co už jsi podepsal smlouvu.

Řešení? Buď přesný. Napiš všechny příjmy. Uveď všechny účty. Neříkej „mám peníze na účtu“ - ukáži výpis.

Závěr: jak získat hypotéku za méně než 20 dní

Tady je tvoje akční plán:

1. Připrav kompletní dokumentaci - všechno, co je výše.
2. Použij online odhad nemovitosti (mBank, Fio, Air Bank).
3. Zvol nejrychlejší banku - mBank nebo Fio.
4. Podávej žádost v první polovině měsíce - ne v červnu.
5. Použij hypotečního poradce - zkrátí ti proces o 7-10 dní.
6. Měj alespoň 20 % vlastních zdrojů - pokud jsi nad 36 let.
7. Nikdy nezahodíš výpisy z účtů - ani jeden.

Je to možné? Ano. V roce 2023 uživatel na Redditu získal hypotéku za 11 dní - s poradcem a kompletní dokumentací. Bez poradce mu to trvalo 43 dní.

Nejde o to, jak rychle banka zpracuje žádost. Je to o tom, jak rychle ty připravíš všechno, co potřebuje.