Jak se připravit na změny sazeb u hypoték v roce 2026

Co se děje s hypotékami v roce 2026?

Pokud máte hypotéku s fixací, která končí v roce 2026, musíte začít přemýšlet už teď. Nejde o něco, co se vyřeší za týden. Mnoho lidí, kteří si v letech 2020 až 2022 vzali hypotéku na 2,39 %, se teď dívají na novou sazbu kolem 4,5 % - a to znamená, že jejich měsíční splátka může skočit o tisíce korun. To není hypotéza. To je skutečnost, která se odehrává v každém městě v Česku, včetně Jablonce nad Nisou.

Banky dnes nejsou tak agresivní jako před pěti lety, kdy se závazky nabízely na 1,5 %. Teď je situace stabilnější, ale také náročnější. Úrokové sazby se pohybují kolem 4,1 % až 5 %, a to závisí na tom, jakou máte bonitu, jaký máte poměr výše úvěru k ceně nemovitosti (LTV) a jakou délku fixace vyberete. Důležité je ale jedno: sažby neklesnou zpět na historicky nízké hodnoty. Takže připravte se na to, že budete platit více - ale můžete to ovlivnit.

Proč je důležité začít přípravu už teď?

Největší chyba, kterou lidé dělají, je čekat, až jim banka pošle oznámení o konci fixace. To je příliš pozdě. Banky umožňují tzv. předrefinancování - tedy novou hypotéku podepsat až rok před koncem staré. A to je vaše nejlepší možnost. Když začnete hledat nabídky 6 až 12 měsíců předem, máte čas:

• porovnat více bank
• vyjednávat podmínky
• zlepšit svou bonitu
• zbavit se nepotřebných závazků

Naopak, pokud se rozhodnete až v posledních týdnech, budete mít jen jednu nabídku - tu, kterou vám banka nabídne, když už nemáte jinou možnost. A ta bude nejhorší.

Klíčové parametry, které banky dnes sledují

Banky nejsou už jen o úrokové sazbě. Dnes se dívají na celý váš finanční obraz. A to znamená:

LTV - poměr úvěru k ceně nemovitosti

LTV je zkratka pro Loan to Value. Pokud máte nemovitost za 5 milionů korun a hypotéku na 4 miliony, vaše LTV je 80 %. Toto je hranice, kterou banky považují za bezpečnou. Když překročíte 80 %, sazba vám stoupne, a to i o pár desetin procentního bodu. A to může znamenat tisíce korun navíc za celou dobu hypotéky.

Od dubna 2026 platí nová pravidla pro investiční hypotéky: LTV nesmí přesáhnout 70 %. To znamená, že pokud chcete koupit druhou nemovitost, potřebujete mít alespoň 30 % vlastních peněz. Tohle pravidlo neplatí pro bydlení, ale pro investice ano. Pokud plánujete pronajímat, připravte se na vyšší vklad.

DTI - celkové zadlužení vůči příjmům

DTI znamená Debt to Income. Banka si spočítá, kolik všech vašich závazků (hypotéky, spotřebitelské úvěry, kreditní karty) připadá na váš měsíční příjem. Od dubna 2026 je doporučený limit 7. To znamená, že pokud máte příjem 40 000 Kč, celkové měsíční splátky by neměly přesáhnout 280 000 Kč. To zní jako hodně, ale když máte tři úvěry a kreditní kartu s limitem 50 000 Kč, kterou neustále čerpáte, banka to vidí jako riziko - i když jste na splátkách v pořádku.

Co dělat s kreditními kartami a kontokorenty?

Když máte kreditní kartu s limitem 100 000 Kč, ale nečerpáte ji, banka ji stejně počítá jako váš závazek. Proč? Protože teoreticky byste mohli všechny peníze vypustit najednou. A to je riziko. Stejně tak kontokorent - i když je na nule, pokud máte povolený přečerpání 50 000 Kč, banka to považuje za potenciální zadlužení.

Řešení? Omezte limity. Zavřete nepotřebné karty. Zkuste konsolidovat drobné úvěry do jednoho - třeba spotřebitelský úvěr na 150 000 Kč, který máte na auto, můžete přesunout na hypotéku, pokud to vám banka umožní. To sníží počet závazků a zlepší vaši bonitu. Udělejte to 2 až 3 měsíce před žádostí. Ne na poslední chvíli.

Příprava dokumentů - nezapomeňte na vše

Když podáváte žádost o novou hypotéku, banka potřebuje:

• potvrzení o příjmech (za posledních 3 měsíce)
• daňové přiznání (pro OSVČ)
• výpisy z účtů (za posledních 6 měsíců)
• nájemní smlouvy (pokud jste pronajímatel)
• potvrzení o vlastnictví nemovitosti

Nezapomeňte na to, že banka si přečte každý výpis. Pokud vidí náhodné výběry 5 000 Kč, které nevysvětlujete, může to být považováno za příjem z nezákonných zdrojů. To je absurdní, ale stává se. Udržujte své účty čisté a transparentní.

Co si spočítat předem?

Nechte si banka vypočítat splátku pro různé délky fixace: 10, 15, 20 let. Neberete jen tu nejkratší, která má nejnižší sazbu. Vezměte si tu, která vám dává klid. Pokud vám nová splátka zvýší měsíční náklady o 4 000 Kč, zkontrolujte, zda máte rezervu na 6 až 12 měsíců. Co když přijde nečekaná výdaje? Co když se zvýší náklady na bydlení, energii nebo léky?

Pravidlo: Mějte rezervu alespoň o 10-15 % vyšší než vaše nová splátka. Pokud vám banka řekne, že splátka bude 15 000 Kč, připravte se na 17 000 Kč. A mějte na to peníze. Ne na kreditce.

Proč se nesmíte dívat jen na sazbu?

Největší chyták: někdo vám nabídne 3,9 %, ale má poplatek 50 000 Kč za vyřízení. Jiná banka nabízí 4,3 %, ale žádný poplatek. Která je lepší? Spočítejte si to. Za 20 let může být rozdíl v úrocích 200 000 Kč - ale poplatek 50 000 Kč je okamžitá ztráta. Výsledek? Druhá banka je lepší.

Stejně tak se dívejte na podmínky. Některé banky mají zákaz předčasného splacení. Jiné zvyšují sazbu, pokud změníte příjem. Jiné vyžadují, abyste měli pojištění nemovitosti u nich. To vše se počítá. Nenechte se zavést jen tím, že „to je nejlepší sazba“.

Kdo vám může pomoci?

Hypoteční specialisté nejsou jen „prodejci“. Dobrý specialisté mají přístup k podmínkám, které nejsou na webu. Některé banky mají speciální programy pro klienty s LTV pod 70 %, které nezveřejňují. Specialisté vědí, kde je to možné. A také vědí, jak připravit dokumenty, aby bylo schválení rychlé.

Nemusíte platit za to. Mnoho specialistů pracuje na provizi banky, ne na vás. Zkontrolujte to předem. Ale pokud vám pomůže získat sazbu o 0,5 % nižší, stojí to za to.

Závěr: Nejde o to, kolik zaplatíte teď - ale kolik zaplatíte za 15 let

Nejde o to, jestli vám banka nabídne 4,1 % nebo 4,4 %. Nejde o to, jestli máte 10 nebo 15 let fixace. Nejde o to, jestli vám někdo řekne „to je nejlepší nabídka“.

Nejde o to, kolik zaplatíte teď. Nejde o to, kolik vám zbude na účtu v měsíci. Nejde o to, jestli se vám podaří „vyjednat“.

Nejde o to, kolik vám banka řekne. Nejde o to, jaká je „průměrná sazba“.

Nejde o nic jiného než o to, jestli budete mít klid. Jestli vám ta splátka nezničí život. Jestli budete moci odložit něco na záchranný fond. Jestli budete moci zůstat v domě, i když se změní ekonomika.

Nejlepší hypotéka není ta nejlevnější. Je ta, která vám umožní žít. A to se dá udělat jen s předstihem, s přehledem a s klidem. Ne na poslední chvíli. Ne s panikou. Ne s tím, že „to se vyřeší“.