Jak řešit zamítnutí hypotéky a zlepšit šance na schválení v ČR

Zamítnutí hypotéky není konec světa. V České republice to v posledních letech prožije každý čtvrtý uchazeč. Podle dat z roku 2024 se přibližně 28 % žádostí o hypotéku skončí odmítnutím. To znamená, že téměř každý třetí člověk, který se pokusí koupit byt, narazí na zárube. Ale ne každé zamítnutí je stejné. Některá jsou technická, jiná jsou důsledkem chyb, které lze napravit. Klíč je v tom, poznat, proč vám to banka řekla ne, a pak jednat správně.

Proč vám banka hypotéku zamítla? Nejčastější důvody

Banky neodmítají hypotéky jen tak. Mají přesné pravidla, která vycházejí z pokynů České národní banky. Nejčastější důvody, proč vám hypotéku odmítnou, jsou:

• Nízký DTI poměr - to znamená, že vaše měsíční příjmy nestačí na splátku. Banky si počítají, kolik peněz můžete měsíčně věnovat úvěru. Maximální povolený poměr je 45 %. Pokud vaše splátka přesahuje tuto hranici, banka to považuje za riziko. Například: pokud vyděláte 40 000 Kč měsíčně, maximální splátka, kterou banka přijme, je 18 000 Kč.
• Negativní záznamy v registrech - pokud máte v registru SOLUS nebo Insolvenčním rejstříku záznam o zpožděné platbě delší než 30 dnů, máte větší šanci na zamítnutí než na schválení. Většina bank automaticky zamítne žádosti, kde je takový záznam z posledních 24 měsíců.
• Nedostatečný nebo nejistý příjem - pokud máte dohodu o pracovní činnosti, nebo pracujete jako OSVČ s nestálými příjmy, banka vás považuje za rizikovějšího klienta. Žadatelé s pracovní smlouvou na neurčito mají přibližně dvojnásobnou šanci na schválení než ti, kteří mají jen dohodu.
• Nevhodná zástava - nemovitost, kterou chcete zastavit, musí mít hodnotu vyšší než úvěr. Pokud máte na nemovitosti věcné břemeno (např. hypotéku od předchozího vlastníka), některé banky to odmítnou, pokud je to více než 15-25 % hodnoty nemovitosti.
• Hazardní chování - ano, to je reálné. Pokud banka zjistí, že pravidelně hrajete na sázky nebo máte časté převody na online kasina, může to považovat za známku neuváženého nakládání s penězi.

Co dělat hned po zamítnutí? První kroky

Největší chyba, kterou lidé dělají, je okamžitě podat žádost jinde. To je špatný postup. Každé zamítnutí se zaznamenává a příliš mnoho žádostí v krátké době může být pro banky známkou finančního stresu.

První věc, kterou musíte udělat, je požádat o písemné odůvodnění. Podle zákona č. 182/2014 Sb. má banka povinnost poskytnout důvody zamítnutí do 15 pracovních dnů. Nechte si to poslat poštou nebo si to stáhnete z internetového bankovnictví. Tento dokument je vaše zbraň.

Na základě toho si vytvořte seznam problémů. Například:

1. DTI 52 % - příjem příliš nízký
2. Exekuce z roku 2021 - negativní záznam v SOLUS
3. Dohoda o pracovní činnosti - nejistý příjem

Tímto způsobem přestanete hádat a začnete řešit konkrétní věci. Bez tohoto kroku se nehnete z místa.

Kdy a jak zlepšit šance na hypotéku?

Neexistuje rychlá cesta. Ale existuje jasná cesta. Ať už máte nějaký problém, většina z nich lze napravit - jen to trvá čas.

Pro DTI nad 45 %: Zvýšte příjem nebo snižte splátku. Můžete:

• Přidat spolužadatele s vyšším příjmem - například partnera nebo rodiče. Podle analýzy z června 2024 je to jedna z nejúčinnějších strategií - 68 % zamítnutých žádostí by bylo schváleno, kdyby žadatel měl spolužadatele.
• Zmenšit požadovanou částku - pokud chcete 5 milionů Kč, zkuste se omezit na 4,2 milionu. To sníží splátku a zlepší DTI.
• Prodloužit dobu splácení - z 20 na 30 let. To sníží měsíční splátku, ale zvýší celkové náklady.

Pro negativní záznamy v SOLUS: Čekání je jediná cesta. Pokud máte záznam o zpožděné platbě, musíte čekat alespoň 3 roky od posledního prohřešku. Pokud máte exekuci, musíte ji nejprve vyřešit - a pak čekat 5 let. Neexistuje žádný trik, jak to obejít. Banky mají přístup k reálným datům a všechno vidí.

Pro nestálý příjem: Pokud jste OSVČ, zkuste získat pracovní smlouvu na neurčito alespoň na 6 měsíců. Pokud to není možné, připravte si výpisy z účtů za posledních 12 měsíců a důkazy o stabilních příjmech. Některé banky, jako ČSOB nebo mBank, jsou k OSVČ příznivější než jiné.

Pro nevhodnou zástavu: Pokud máte nemovitost s věcným břemenem, zvažte, zda ji můžete převést na někoho jiného. Nebo najděte jinou nemovitost bez zátěže. Některé banky, jako Česká spořitelna, přijímají věcná břemena až do 25 %, zatímco Raiffeisenbank je odmítá při 15 %.

Která banka je nejvhodnější po zamítnutí?

Není všechny banky stejné. Některé jsou pružnější, jiné přísnější. Pokud jste již jednou zamítnuti, je důležité zvolit banku, která má jiná kritéria.

Nejvíce šancí máte u mBank a ČSOB, pokud jste OSVČ nebo máte příjem zahraničně. Pokud jste senior, vyzkoušejte Českou spořitelnu. Pokud jste mladý a máte stabilní příjem, mBank je výborný výběr.

Nezávislý poradce - hodí se to?

Ano. Pokud jste zmatený, nevíte, kde začít, nebo máte složitou situaci (např. OSVČ + exekuce + zahraniční příjem), nezávislý poradce vám může ušetřit měsíce a tisíce korun.

Poradci mají přístup k interním systémům bank, znají aktuální kritéria a vědí, která banka na co reaguje. Podle dat z dubna 2024 zvyšují profesionální poradci šance na schválení o 25-40 %. Na Google má služba Hypotekář.cz průměrné hodnocení 4,8 z 5 hvězdiček na základě 327 recenzí.

Ale pozor: nechte si vždy dát cenovou nabídku předem. 23 % stížností na NejlepšíHypotéka.cz se týká nečekaných poplatků. Dobrý poradce vám nevezme peníze, pokud hypotéku nepřijme.

Co dělat, když banky odmítnou všechny?

Někdy se stane, že všechny banky řeknou ne. To je bolestivé, ale ne konec. Existují alternativy.

• Stavební spořitelny - nabízejí úvěry s úrokovou sazbou kolem 7,8 %, což je o 1,5-2 % více než hypotéky. Ale podmínky jsou méně přísné. V roce 2023 se objem úvěrů ze stavebních spořitelen zvýšil o 27 %.
• Nebankovní poskytovatelé - nabízejí úvěry i lidem s negativními záznamy. Úroky jsou ale vysoké - někdy až 9-12 %. To je drahá cesta, ale někdy jediná možnost. Například uživatelka EvaM získala úvěr s 9,8 % úrokem po třech zamítnutích.
• Bydlení na nájem - pokud nemůžete koupit, zvažte, jestli nejste lepší na nájmu. V některých městech je nájem levnější než splátka hypotéky.

Co se bude dít v budoucnu?

Trh se mění. V roce 2024 byla průměrná úroková sazba hypotéky 6,23 %. V roce 2022 to bylo 2,98 %. To je významný nárůst. Ale ČNB v červnu 2024 oznámila, že se úroky budou postupně snižovat. Pokud se ekonomika udrží, může se počet zamítnutí do konce roku 2025 snížit z 28 % na 22 %.

Banky začínají používat umělou inteligenci k hodnocení rizika. To znamená, že budou přesnější, ale také přísnější. Pokud máte nestálý příjem, bude vám to v budoucnu ještě těžší.

Na druhou stranu, ČNB testuje nový scoringový systém, který bude ohodnocovat i pravidelné spoření a investice. To znamená, že lidé, kteří pravidelně ukládají peníze, budou mít lepší šanci, i když jejich příjem není obrovský.

Závěr: Zamítnutí je signál, ne konec

Zamítnutí hypotéky je bolestivé. Ale je to i varování. Často vám říká: „Zatím nejsi připravený.“ A to není špatně. Je to šance se zlepšit.

Neztrácejte čas výčitkami. Získejte odůvodnění. Zkontrolujte registry. Vylepšete příjem. Zvažte spolužadatele. Vyberte správnou banku. A pokud potřebujete pomoc, najděte dobrého poradce.

Hypotéka není jen o penězích. Je to o připravenosti. A ta se dá získat. Ne všechno, co je těžké, je nemožné. Většina lidí, kteří dnes mají hypotéku, dříve jednou nebo dvakrát získali odmítnutí. To je normální. Důležité je, co uděláte potom.