Jak ověřit reálnou prodejní cenu podobných nemovitostí v Česku

Reálná prodejní cena nemovitosti se neodhaduje podle toho, kolik lidé říkají, že za ni chtějí. Záleží na tom, kolik za ni skutečně někdo zaplatil. A to je přesně ten rozdíl mezi tím, jak se vám zdá, že byt stojí, a kolik se opravdu prodal. V Česku máte k dispozici nástroje, které vám ukážou přesné transakce - ne jen nabídky, ale skutečné platby. Stačí vědět, jak je použít.

Proč se nabídkové ceny klamou

Když hledáte byt na Sreality.cz nebo Reality.idnes.cz, vidíte ceny, které prodejci vymysleli. Tyto částky nejsou žádným odrazem reality. Podle analýzy Hypoindex.cz z dubna 2023 jsou nabídkové ceny v průměru o 15 až 20 % vyšší než skutečné prodejní ceny. Proč? Protože prodejci chtějí začít s vysokou cenou a pak se postupně slevovat. To funguje v marketingu, ale ne v ocenění.

Například byt, který je na inzerátu za 5,5 milionů Kč, může být ve skutečnosti prodán za 4,8 milionu. Když to zjistíte, máte v ruce silnou pozici při vyjednávání. A jak to zjistíte? Nejlépe přes oficiální zdroje.

Katastr nemovitostí: jediný zdroj 100 % ověřených cen

Jediným zdrojem, který obsahuje skutečné prodejní ceny, je Katastr nemovitostí oficiální databáze spravovaná Českým úřadem pro zeměměřictví a katastr (ČÚZK), která obsahuje všechny registrované transakce s nemovitostmi v České republice. Všechny kupní smlouvy se musí zaregistrovat do katastru. To znamená, že každá prodejní cena, která se tam nachází, je potvrzená státem.

Přístup je zdarma jen pro úředníky. Pro občany je potřeba zaplatit 50 Kč za každou stranu dokumentu. Většina listů vlastnictví má dvě strany - takže za jednu nemovitost zaplatíte 100 Kč. Toto je nejlevnější způsob, jak získat přesná data. Proces je jednoduchý:

1. Přejděte na www.cuzk.cz.
2. Klikněte na „Nahlížení do katastru nemovitostí“.
3. Zadejte adresu nemovitosti - může to být ulice, číslo popisné nebo katastrální území.
4. Po vyhledání najděte odkaz „Řízení, v rámci kterých byl k nemovitosti zapsán cenový údaj“.
5. Přihlašte se pomocí Identity občana (potřebujete čipovou kartu a čtečku).
6. Zadejte číslo řízení a vyberte „Cenové údaje dle řízení“.
7. Přidejte do košíku, zaplaťte online a stáhněte si dokument.

Na dokumentu najdete přesnou částku, datum prodeje a jména stran. Nezapomeňte: data nejsou okamžitě aktuální. Zákon stanoví lhůtu 30 dnů na zápis transakce. Takže nejnovější informace mohou být až o měsíc staré. To je důležité, pokud hledáte cenu za posledních 30 dní.

Valuo.cz: když chcete rychlost a přehlednost

Pokud nechcete trávit čas s katastrem, ale potřebujete rychlý přehled, Valuo.cz placená služba, která přiřazuje inzeráty k reálným prodejům v katastru, umožňuje generovat cenové analýzy a zobrazovat historii transakcí na mapě je nejlepší volba. Založená v roce 2015, služba má přes 50 000 historických prodejů propojených s inzeráty. V září 2023 aktualizovali svůj algoritmus a přesnost přiřazení vzrostla z 78 % na 92 %.

Cena za základní balíček je 490 Kč měsíčně. To zní drahé, ale když porovnáte s tím, kolik můžete ušetřit na vyjednávání - je to investice. Stačí zadat adresu, a Valuo vám ukáže:

• Mapu s červenými tečkami - každá je reálný prodej
• Fotografie nemovitosti
• Datum prodeje a cena
• Porovnání s aktuálními inzeráty

Podle průzkumu Asociace realitních kancelářů ČR z dubna 2023 24 % profesionálů preferuje Valuo.cz před jinými nástroji. Uživatelé na Trustpilot hodnotí službu 4,3 z 5 hvězd - hlavně kvůli přehlednosti. Hlavní nevýhoda? Cena. Pokud kupujete jen jednu nemovitost, 100 Kč za katastr je levnější. Ale pokud hledáte několik bytů, Valuo je výrazně efektivnější.

Bezplatné metody - co funguje a co ne

Asociace realitních kancelářů ČR nabízí cenové mapy bezplatné mapy s průměrnými ceny za metr čtvereční podle obcí a ulic, ale bez konkrétních transakcí. Tyto mapy se hodí jen pro hrubý odhad. Například v Havlíčkově Brodě může být průměrná cena za m² ve středu města 65 000 Kč a v sousední ulici 42 000 Kč - rozdíl 35 %. To vám mapy neukážou. Uvidíte jen průměr.

Na Google Reviews mají tyto mapy 3,8 z 5 hvězd. Kritika je stejná: data jsou zpožděná o 45 dnů a neobsahují žádné konkrétní prodeje. Pokud se na ně spoléháte, riskujete přecenit nebo podcenit nemovitost. Nejčastější chyba? Ignorovat lokalitu. Dva byty v jedné budově, ale na různých ulicích, se mohou lišit o více než 1 milion Kč. To mapy nezjistíte.

Kombinace je klíč: jak postupovat správně

Odborníci se shodují: žádná metoda sama o sobě není dostatečná. Nejlepší výsledek dostanete kombinací.

Postup, který používají zkušení makléři:

1. Začněte s katastrem - získejte 3-5 reálných prodejů z posledních 6 měsíců. Vyhledejte nemovitosti se stejným typem, rozlohou a výbavou.
2. Přidejte Valuo.cz - ověřte, zda tyto prodeje odpovídají inzerátům. Pokud ano, máte potvrzení.
3. Přidejte cenové mapy - abyste viděli, jak se cena mění v rámci obce.
4. Porovnejte s aktuálními inzeráty - zjistěte, jaká je nabídková cena a o kolik se liší od skutečných prodejů.

Na fóru Zpravy.nemovitosti.cz uživatelé doporučují: „Pro nejpřesnější výsledek porovnejte minimálně 5 podobných transakcí z posledních 6 měsíců.“ Pokud jich máte jen dvě, výsledek je náhodný. Pokud jich máte 8, uvidíte trend. A ten vám řekne, jestli cena stoupá, klesá nebo je stabilní.

Co vás může zavést - nejčastější chyby

Několik věcí, které lidé často přehlížejí:

• Čísla v kupní smlouvě jsou hrubá - cena může být zapsána bez vybavení. Pokud byt prodávají se zahradou, kuchyňským nábytkem nebo novými okny, tyto hodnoty nejsou v katastru vidět. To může vést k přehodnocení.
• Ne všechny transakce jsou zapsané - některé prodeje mezi příbuznými nebo v rámci firem se nezapisují. To není zákaz, ale znamená to, že data nejsou kompletní.
• Staré transakce nejsou relevantní - pokud jste našli prodej z roku 2020, neznamená to, že je to aktuální cena. Trh se změnil. Hledáte transakce z posledních 6 měsíců.
• Chybí kontext - prodej za 5 milionů může být výjimkou, když byt měl nějakou výjimečnou výhodu. Zkontrolujte, zda nemá nějaký výhodný výhled, parkování nebo zvláštní úpravy.

Co se mění v roce 2025

ČÚZK plánuje do konce roku 2024 zavedení nové funkce „Historie cen“. Budete moci zadat adresu a okamžitě vidět všechny prodeje za posledních 10 let - včetně grafu, jak cena v čase měněla. To bude revoluce. Zatím je to plán, ale značí směr, kterým se trh ubírá: více transparentnosti, více dat, méně odhadů.

Podle Deloitte se do roku 2025 85 % realitních kanceláří bude spoléhat na kombinaci katastru a AI-podporovaných analýz. Valuo.cz už to dělá. A brzy to bude běžná praxe. Nezbyde vám nic jiného, než se k tomu přizpůsobit.

Co dělat, když jste přesvědčeni, že cena není správná

Pokud jste zjistili, že podobný byt byl prodán za 1,2 milionu méně než nabídková cena, máte návrh na vyjednávání. Můžete se obrátit na prodejce s tímto: „Vidím, že v této ulici byly v posledních měsících prodány tři podobné byty za 4,3-4,7 milionu. Můžete mi vysvětlit, proč je váš byt za 5,5 milionu?“

Často se prodejci nečekaně otevřou. Někdy se ukáže, že mají jen jednu nabídku a nechtějí ztratit čas. Víte-li, že jiní prodávají za méně, máte sílu. A to je celý cíl tohoto procesu - nechat se vést daty, ne pocity.

Kam dál?

Pokud jste se rozhodli pro využití katastru, začněte s jednou nemovitostí. Zaplaťte 100 Kč, stáhněte si dokument a podívejte se, jak se liší od inzerátu. Uvidíte, že realita je jiná než představa. A to je první krok k tomu, abyste nezaplatili příliš mnoho - nebo neprodali příliš málo.

Trh s nemovitostmi se mění. Ti, kdo se spoléhají na inzeráty a pocity, ztrácí peníze. Ti, kdo používají data, vydělávají. Vyberte si svou cestu.