Jak informovat o skrytých vadách při prodeji nemovitosti a minimalizovat rizika

Představte si, že jste prodali byt za dobré peníze. Všechno vypadalo v pořádku, smlouva byla podepsaná, klíče předány. A pak - tři měsíce později - začnou v koupelně praskat dlaždice, ve zdi se objeví vlhkost, která se nevysvětluje, a podlaha se začne křivit. Kupující se obrátí na vás s nárokem na náhradu. Proč? Protože jste neinformovali o skrytých vadách.

Co je skrytá vada a jak se liší od zjevné?

Skrytá vada není to, co vidíte hned při prohlídce. To je zjevná vada - například prasklina ve zdi, špatně uzavřené okno nebo mokré stěny, které se hned po předání nemovitosti objeví. Skrytá vada je něco, co se neukáže, dokud se nezjistí až později. Například špatně provedená hydroizolace pod podlahou, která se projeví až po prvním dešti, nebo koroze v kovových konstrukcích, která se rozvíjí vnitřně. Tyto vady nevidíte, i když jste důkladně prohlédli nemovitost. Podle § 2103 občanského zákoníku je skrytá vada taková, kterou by člověk s obvyklou pozorností nemohl poznat při převzetí nemovitosti.

Proč je důležité o skrytých vadách informovat?

Nepřiznat skrytou vadu není jen neetické - je to i právní porušení. Pokud jste věděli o problému a neřekli jste to kupujícímu, můžete být považováni za zneužívajícího důvěru. To znamená, že kupující má právo požadovat náhradu škody, snížení ceny nebo dokonce zrušení smlouvy. Podle dat České obchodní inspekce z roku 2023 bylo 32 % všech spotřebitelských stížností spojených s nemovitostmi právě s neinformováním o skrytých vadách. A z těchto případů 68 % skončilo ve prospěch kupujícího - pokud měl důkazy.

Jaké vady se považují za skryté v nemovitostech?

Nejčastější skryté vady v bytových domech a rodinných domech v Česku jsou:

• Problémy se statikou - například základy, které se postupně osazují, ale nejsou vidět při prohlídce
• Špatná hydroizolace podlah nebo stěn, která se projeví až po dlouhodobém vystavení vlhkosti
• Neviditelné úniky vodovodních nebo odpadních potrubí, které způsobují plíseň v zádech stěn
• Špatně izolované střechy, které vedou k kondenzaci a poškozování dřevěných konstrukcí
• Elektrické instalace, které neodpovídají bezpečnostním normám, ale nejsou vidět bez otevření stěn

Nezapomeňte - i vady, které jste nechali opravit, ale nebyly dokumentovány, mohou být považovány za skryté, pokud se opět objeví. Například, když jste nechali opravit únik vody, ale nezaznamenali jste, že se jednalo o trvalý problém, může to být považováno za skrytou vadu.

Jak se chránit jako prodávající?

Nejlepší způsob, jak se vyhnout reklamacím, je informovat o všem, co víte - dokonce i o tom, co vypadá jako drobnost. Neexistuje nic, co by bylo „příliš malé“ na to, abyste o tom řekli.

První krok: proveďte předkupní technický průzkum. Nechte zkontrolovat nemovitost nezávislým znaleckým odborníkem. V Česku je přes 1 200 akreditovaných kanceláří, které to dělají. Výstupem je znalecký posudek - dokument, který popisuje stav nemovitosti a všechny zjištěné vady, i ty, které se ještě neprojevily. Pokud máte takový posudek a v něm uvedené vady jsou v smlouvě uvedeny jako známé, nemůže kupující později tvrdit, že jste je skrývali.

Druhý krok: zaznamenejte vše písemně. Pokud jste věděli o jakémkoli problému - i když jste ho opravili - napište to do kupní smlouvy. Například: „Kupující je informován, že v roce 2022 byla v koupelně opravena úniková voda z vodovodního potrubí. Výměna potrubí byla provedena podle platných norem.“

Třetí krok: nezakrývejte problémy. Neukládejte tapety přes plíseň, nezalévajte štěrky do děr ve zdech, nezakrývejte závady nábytkem. Pokud se to někdy objeví, můžete být považován za záměrně klamavého.

Co dělat, když kupující reklamuje skrytou vadu?

Pokud vám kupující oznámí, že objevil skrytou vadu, nevolejte okamžitě právníka. První krok je vždy dokumentovat.

• Nechte si předložit písemné oznámení o vade - nejen hovor nebo SMS.
• Požádejte o znalecký posudek - pokud ho nemá, může být nárok neplatný.
• Zkontrolujte, zda vada byla oznámena včas - lhůta na reklamaci skrytých vad u nemovitosti je 5 let od převzetí podle § 2629 občanského zákoníku.
• Pokud jste informovali o vade v smlouvě, můžete se odkázat na to.

Nezapomeňte - pokud jste neinformovali a vada existovala při prodeji, můžete být povinni zaplatit náklady na opravu, snížení ceny nebo dokonce vrátit peníze. Právník Petr Šikl říká: „Většina případů, které skončí u soudu, se vyřeší ve prospěch kupujícího, pokud prodávající nemá důkazy o informování.“

Co se stane, když se neinformujete?

Pokud jste skryli vadu a kupující to zjistí, může:

• Zadat soudní žalobu o zrušení smlouvy
• Vyžadovat náhradu škody - tedy náklady na opravu
• Požadovat snížení ceny o hodnotu vady
• Podat stížnost na Českou obchodní inspekci - ta může uložit pokutu až 500 000 Kč

Podle dat Nejvyššího soudu ČR z roku 2023 se počet případů týkajících se skrytých vad v nemovitostech zvýšil o 22 % za poslední dva roky. A v 57 % případů rozhodl soud ve prospěch kupujícího. To není náhoda - je to důsledek toho, že lidé už více vědí o svých právech.

Jak minimalizovat riziko - praktický checklist

Nechte si tento seznam vytisknout nebo uložit:

1. Nechte provést předkupní technický průzkum od nezávislého znalce (výstup: znalecký posudek)
2. Všechny známé vady, i opravené, uveďte písemně v kupní smlouvě
3. Nezakrývejte žádné problémy - ani přechodně
4. Uložte všechny dokumenty o opravách - faktury, potvrzení, fotografie
5. Neříkejte „vše je v pořádku“, pokud něco víte
6. Pokud nejste jistí, zda je vada skrytá, dejte ji do smlouvy - lepší přehnaná upřímnost než pozdější soud

Co se děje v praxi - reálné příklady

V roce 2024 v Jablonicích nad Nisou se stalo, že prodávající neinformoval o tom, že pod podlahou v kuchyni bylo dříve zaznamenáno úniku vody. Kupující po pěti měsících zjistil, že podlaha se křiví. Získal znalecký posudek, který potvrdil, že šlo o trvalý problém, který byl před prodejem známý. Soud rozhodl, že prodávající musí zaplatit náklady na úplnou výměnu podlahy - tedy přes 80 000 Kč. Prodávající neměl žádný dokument, který by prokazoval, že informoval.

Na druhé straně - v roce 2023 v Olomouci prodávající v smlouvě uvedl: „V roce 2021 byla v koupelně vyměněna hydroizolace kvůli úniku vody. Všechny práce byly provedeny firmou XYZ s garantovanou pětiletou zárukou.“ Kupující se později obrátil na soud, protože se opět objevila vlhkost. Soud rozhodl, že prodávající nebyl vinen - protože informoval a předal doklady o opravě.

Co dělat, pokud jste už prodali a nevíte, zda jste informovali?

Pokud jste prodali nemovitost a teď se obáváte, že jste něco zapomněli říct - nečekáte, až vás někdo zavolá. Zavolejte si nezávislého právníka nebo kontaktujte jednu z 87 regionálních spotřebitelských poraden, které poskytují zdarma konzultace. Většina z nich má zkušenosti s tímto typem případů. Pokud je vada opravdu malá a nebyla skrytá - můžete ji předem uznat a vyřešit předtím, než vás někdo obžaluje. To vám ušetří čas, peníze a nervy.

Kam se obrátit, pokud máte problém?

Pokud jste prodávající a dostali jste reklamaci, nebo pokud jste kupující a nevíte, zda máte nárok - kontaktujte:

• Regionální spotřebitelská poradna - zdarma konzultace, najdete je na www.spotrebitele.cz
• Nezávislý znalecký odborník - pro posudek stavu nemovitosti
• Právník specializující se na občanské právo nebo nemovitosti
• Česká obchodní inspekce - pokud podezříláte nekalou praktiku

Nečekáte, až vás někdo obžaluje. Nejlepší ochrana je informovat, dokumentovat a být upřímný. To nejen chrání vaše peníze - chrání vaši důvěryhodnost.