Investiční nálada v realitách: Co čekají investoři v roce 2025

Investiční nálada v realitách v Česku dnes není jen otázkou příležitosti - je to přesně to, co investoři očekávají. Po letech nejistoty, vysokých úrokových sazbách a nejisté ekonomické klimatu se trh náhle oživil. A nejde jen o malý náraz. V prvních šesti měsících roku 2025 bylo do českých nemovitostí investováno přes 2,1 miliardy eur. To je více než celkový objem za celý rok 2023. Investoři se vracejí. A nejen domácí. Mezinárodní kapitál, který se dlouho držel stranou, znovu hledá příležitosti v Česku.

Proč se investoři vracejí na trh?

Základní odpověď je jednoduchá: úrokové sazby klesají. Hypotéky, které v roce 2023 stály přes 7 %, se nyní pohybují kolem 4-4,5 %. To znamená, že kupující mohou koupit více za stejnou měsíční splátku. A investoři to ví. Když se sníží náklady na půjčky, roste i návratnost investic. Kupříkladu: byt, který jste koupili za 5 milionů korun a pronajímáte za 25 000 Kč měsíčně, vám dříve přinášel výnos 6 %, teď už 7,5 % - a to bez zvýšení nájmu.

Stabilizace inflace je další klíč. Když se ceny zboží a služeb přestanou houpotat, začnou lidé plánovat. A když lidé plánují, kupují byty. Nejen pro sebe - ale i jako investici. Podle Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) je to přesně ten moment, kdy se investoré přesouvají od spekulativních nákupů k dlouhodobým, stabilním aktivům.

Kde investují nejvíc?

Není to Praha. Nejenom Praha.

Největší zájem je dnes na nájemním bydlení a logistických nemovitostech. V Praze se průměrná cena nového bytu přiblížila k 157 000 Kč za metr čtvereční. To je o 10 % více než před rokem. Ale to není všechno. V Brně, Ostravě nebo Plzni se ceny zvyšují stejně rychle - jenom s menšími výkyvy. Proč? Protože lidé potřebují bydlet. A výroba, e-commerce a doprava potřebují skladovací prostory.

Logistické centrum o rozloze 10 000 m² v Českém Budějovicích, které bylo před rokem pronajato za 120 Kč za m² ročně, teď přináší 150 Kč. A ještě je plné. Investor, který koupil takový objekt v roce 2023, má dnes výnos 8-9 %. To je více než většina akcií nebo dluhopisů.

Kancelářské prostory? To je jiný příběh. V Praze je volných kancelářských ploch přes 15 %. Lidé pracují z domova, firmy zkracují plochy. Investoři se z tohoto segmentu stahují. A nejen proto, že jsou volné plochy - ale protože nájemné padá. A když nájemné padá, padá i hodnota nemovitosti.

Co vlastně investoři hledají?

Není to jen cena. Je to stabilita.

Investoři dnes nechtějí byty na okraji města, které se za pět let mohou stát „neprodejnými“. Chcí byty v městech s růstem populace, blízko škol, dopravy a pracovních příležitostí. V Praze to znamená Nové Město, Vinohrady, Karlín. V Brně to je Kralovo Pole nebo Židenice. V Ostravě to je Moravská Ostrava a Přívoz.

Je to také o kvalitě. Byt s tepelným čerpadlem, vysokým standardem izolace a solárními panely není jen „zelený“ - je to investice, která má nižší náklady na údržbu a vyšší nájemné. Investoři to vědí. A platí za to navíc.

Naopak, byty v domech bez výtahu, s neúdržovanými chodbami, bez parkování - ty se prodávají pomalu. A když se prodají, cena je o 15-20 % nižší. Investoři nechtějí „příležitost“ - chtějí „aktiv“, který bude fungovat i za pět let.

Jsou ceny příliš vysoké?

Ano. A to je riziko.

Ceny bytů rostou rychleji než mzdy. V Praze je průměrná mzda 52 000 Kč. Cena bytu 75 m² je 11,8 milionu. To znamená, že byt stojí 22,7 násobek mzdy. V Německu je to 8-10. V Polsku 6-7. To je vysoké. A když se mzdy nezvýší, může se stát, že lidé přestanou kupovat. A když přestanou kupovat, ceny se mohou zastavit - nebo i klesnout.

Investoři to vědí. Proto se neustále ptají: „Kde je růst?“ „Kde je poptávka?“ „Kde je stabilní nájem?“ A nekupují všude. Kupují jen tam, kde vědí, že to bude fungovat. A to je rozdíl mezi „spekulací“ a „investicí“.

Co se bude dít zbytek roku 2025?

Prodeje nemovitostí v roce 2024 vzrostly o 34 %. V prvním čtvrtletí 2025 bylo uzavřeno více transakcí než za celý rok 2023. To není náhoda. To je trend.

Colliers předpovídá, že celkový investiční objem v roce 2025 přesáhne 2,5 miliardy eur. CBRE očekává 2 miliardy. Obě čísla jsou výrazně vyšší než v roce 2024. A to i přes to, že větší transakce jsou už uzavřené. Zbývají menší, ale stále početné.

Největší příležitost je dnes v bytovém fondu. V Česku chybí přes 400 000 bytů. To je dlouhodobý problém. A když chybí byty, rostou ceny. A když rostou ceny, investoři přicházejí. Družstevní bydlení, byty v přestavěných průmyslových objektech, malé bytové domy v městech - to jsou budoucí horké místa.

Logistika bude pokračovat. Dopravní uzly, jako je Brno, Plzeň nebo České Budějovice, se stávají novými centry. A když se zde budou stavět nové logistické parky, zvýší se hodnota i okolních nemovitostí.

Co byste měli dělat, pokud chcete investovat?

1. Zaměřte se na lokality s růstem populace - ne na „nejlevnější“ byt, ale na ten, který lidé opravdu chtějí pronajmout.
2. Vyhýbejte se kancelářským prostorům - pokud nemáte zkušenosti s dlouhodobým vedením prázdných ploch, nezatěžujte se s tím.
3. Vyberte nemovitost s nízkými provozními náklady - tepelné čerpadlo, izolace, moderní okna. To sníží náklady a zvýší nájemné.
4. Nečekáte na „dno“ cen - ceny se nevrátí zpět. Ale výnosy ano. Pokud máte dostatek kapitálu, investujte teď.
5. Uvažujte o nájemním bydlení jako o „příjmovém aktu“ - ne jako o spekulaci. Pokud vám byt přinese 7 % ročně, je to lepší než většina fondů.

Investice do nemovitostí dnes není o tom, kolik peněz máte. Je to o tom, kde jste inteligentní. A kdo ví, kde je poptávka. A ten, kdo to ví, dnes vydělává.