Chyby při výběru hypotéky na bydlení - jak nezaplatit navíc desítky tisíc korun

Nejčastější chyba při výběru hypotéky není, že si vyberete špatnou banku. Je to, že vůbec nezačnete porovnávat. Většina lidí si vezme první nabídku, kterou jim nabídne banka, se kterou už mají účet - a pak se diví, proč platí navíc tisíce korun měsíčně po dobu 20 let. V roce 2025 je průměrná hypotéka v Česku kolem 3,8 milionu Kč. Když ušetříte jen 0,5 % na úrokové sazbě, ušetříte přes 400 000 Kč za celou dobu splácení. A to jen z jedné chyby.

Nemáte přehled o svých finančních povinnostech

Banky neříkají, že kontrolují váš úvěrový dluh v registru úvěrů. Ale dělají to. Každá banka, která vám chce dát hypotéku, se podívá, kolik jste si půjčili jinde - auto, spotřební úvěr, kreditní karta, dokonce i dluhy na výrobní techniku. Pokud máte nějaký dluh, který jste nezmiňovali, vaše žádost se zamítne. V roce 2025 to byl důvod pro 22 % zamítnutí žádostí. A nejhorší je, že většina lidí to neví. Zatají malý úvěr na telefon nebo zůstatek na kreditní kartě, protože si myslí, že to „není důležité“. Ale banka to ví. A když to zjistí, nepřijde jen o hypotéku - přijde o čas, který už nemůžete vrátit.

Před podáním žádosti si vždy zkontrolujte svůj stav v registru úvěrů. To je zdarma. Stačí přihlásit se na Creditinfo.cz nebo BKCR.cz. Zjistíte, kolik máte otevřených úvěrů, jaké mají splátky a zda máte nějaký zpožděný platby. Pokud tam něco není, ale máte dluh - máte problém. Pokud tam něco je, ale nevíte o tom - máte ještě větší problém.

Porovnáváte jen úrokové sazby

Úroková sazba je důležitá. Ale není jediná. Většina lidí si vezme tu nejnižší sazbu - a pak se diví, že jim banka účtuje 199 Kč měsíčně za vedení účtu, 15 000 Kč za zpracování žádosti a 1 % za předčasné splacení. To všechno se sčítá. A výsledek je, že ta „nejlevnější“ hypotéka je ve skutečnosti nejdražší.

Ve 2025 je průměrná sazba pro 5letou fixaci 4,8-5,2 %. Hypoteční banka má 4,75 %, ČSOB 5,05 %. Ale zatímco Hypoteční banka nemá poplatek za vedení účtu, ČSOB má 199 Kč měsíčně. To je 2 388 Kč ročně. Za 20 let to je 47 760 Kč navíc. A to jen za vedení účtu. Když přičtete poplatek za zpracování (15 000 Kč) a poplatek za předčasné splacení (1 % z 3,8 milionu = 38 000 Kč), rozdíl mezi „nejlevnější“ a „nejdražší“ nabídkou je větší než 100 000 Kč.

Porovnávejte všechno: úrokovou sazbu, poplatky za zpracování, poplatky za vedení účtu, poplatky za předčasné splacení, pojištění, náklady na pojištění schopnosti splácet. Nechte si od každé banky předložit kompletní výpočet nákladů za celou dobu splácení - ne jen měsíční splátku. To je jediný způsob, jak vidět skutečnou cenu.

Nepřipravujete dokumenty včas

Když jste našli byt, který se vám líbí, a chcete ho koupit, nemáte čas čekat, až banka zkontroluje vaše papíry. Ale pokud je nemáte připravené, čekáte týdny. A během těch týdnů může byt někdo jiný koupit.

Co potřebujete:

• Poslední 3 výplatní pásky
• Daňové přiznání za poslední rok
• Smlouva o koupi nemovitosti (pokud už máte)
• Doklad o vlastních zdrojích (účetní výpis, pokud máte peníze na účtu)
• Doklad o trvalém pracovním poměru (minimálně 12 měsíců)

Nejčastější chyba? Lidé přicházejí s výplatními páskami z minulého měsíce, ale nemají daňové přiznání. Nebo nemají účetní výpis, protože peníze na účtu „ještě nebyly převedeny“. Banka nečeká. Pokud nemáte dokumenty, vaše žádost se nezpracuje. A většina lidí to neví, dokud neztratí byt.

Zapomínáte na další náklady

Hypotéka není jen měsíční splátka. Je to celý balíček nákladů, které se objeví před a po uzavření smlouvy.

• Znalecký posudek: 5 000-15 000 Kč
• Právní služby: 3 000-8 000 Kč
• Pojištění nemovitosti: 2 000-5 000 Kč ročně
• Pojištění schopnosti splácet: 1 000-2 500 Kč měsíčně

41 % lidí, kteří si vzali hypotéku v roce 2025, nezahrnulo tyto náklady do svého rozpočtu. A když přišel den, kdy měli zaplatit 15 000 Kč za znalecký posudek, neměli na to peníze. A museli zpoždit koupi. Nebo si vzít další úvěr - což zhoršilo jejich schopnost získat hypotéku.

Předtím, než podáte žádost, spočítejte všechny náklady. Přidejte k nim ještě 10 % rezervy. Pokud máte byt za 5 milionů, připravte si na poplatky minimálně 300 000 Kč. A to bez vlastních zdrojů.

Podpisujete smlouvu bez čtení

57 % lidí podepisuje hypoteční smlouvu, aniž by ji přečetlo. Nebo ji přečte, ale nechápe. A pak se diví, proč jim banka vymění úrokovou sazbu po 5 letech, nebo proč musí platit 1 % za předčasné splacení, i když jim banka řekla, že „to je flexibilní“.

Podmínky, které jsou nejdůležitější:

• Jaká je fixace? (1, 5, 10 let?)
• Jaká je sazba po skončení fixace? (Některé banky přecházejí na 7 % - a to bez vašeho souhlasu)
• Jaké jsou podmínky pro předčasné splacení? (Některé banky neumožňují předčasné splacení v prvních 3 letech)
• Jaká je výše pojištění schopnosti splácet? (Některé banky vyžadují pojištění na 100 % výše hypotéky - jiné jen na splátku)

Nejčastější překvapení? „Nechápu, proč jsem platil 2 000 Kč měsíčně za pojištění, když jsem měl jen 1 500 Kč splátky.“ To je běžné. A způsobené tím, že klient nečetl, co znamená „pojištění schopnosti splácet“. Některé banky prodávají pojištění, které pokrývá jen 50 % splátky. A když přijdete o práci, dostanete jen polovinu. To je výhoda pro banku. A ne pro vás.

Nevyužíváte nezávislého poradce

Nezávislý hypoteční poradce stojí 15 000-30 000 Kč. Ale podle dat HyponaMíru (říjen 2025) průměrně ušetří klientovi 35 000 Kč za první rok. A to jen na úrocích a poplatcích. A to nezahrnuje peníze, které ušetříte tím, že se vám hypotéka schválí, když by jinak zamítli.

Poradce nepracuje pro banku. Pracuje pro vás. Zkontroluje vaše papíry, porovná všechny nabídky, zjistí, která banka má nejrychlejší schvalování, která má nejnižší poplatky, která umožňuje předčasné splacení. A pak vám řekne: „Tuto nabídku nepřijměte. Ta je špatná.“

68 % lidí, kteří nevyužili poradce, skončilo s náklady o 15-20 % vyššími než průměr. To je 500 000-700 000 Kč navíc za 20 let. A to jen proto, že se rozhodli „šetřit“ 20 000 Kč.

Nezajímáte se o pojištění schopnosti splácet

Pojištění schopnosti splácet není „navíc“. Je to vaše záchrana. Pokud přijdete o práci, nemůžete splácet, a banka vám začne vymáhat nemovitost. Ale pokud máte toto pojištění, banka dostane vaši splátku - a vy máte čas najít novou práci.

90 % lidí má jen životní pojištění. A to nekryje splátku. Kryje jen úmrtní případ. A když se rozvedete, nebo přijdete o práci, pojištění vám nic nezaplatí. Ale pojištění schopnosti splácet - ano. A to je rozdíl.

Uživatelka z Facebooku „Hypotéky ČR“ napsala: „Banka mě přiměla k pojištění schopnosti splácet, které mi stálo 1 200 Kč měsíčně. Když jsem přišla o práci, pokrylo celou splátku.“

Toto pojištění není nutné. Ale je to jako bezpečnostní pás. Nechcete ho mít, dokud ho nepotřebujete. A když ho potřebujete - už je pozdě.

Nečekáte na pokles úrokových sazeb

Úrokové sazby v roce 2025 klesají. Očekává se pokles o 0,3-0,5 % do konce roku. Pokud jste v přípravné fázi, čekejte. Nezavírejte smlouvu v září, kdy je sazba 5,2 %. Čekejte na listopad. Většina bank zveřejňuje nové sazby na začátku měsíce. A pokud máte vše připravené, můžete se rychle přepnout na novou nabídku.

Nikdy neříkejte: „To se nevyplatí čekat.“ Když ušetříte 0,4 % na 3,8 milionu Kč, ušetříte 15 200 Kč ročně. To je 304 000 Kč za 20 let. To je víc než cena nezávislého poradce. A to jen z jedné chyby.

Co dělat, když jste už podali žádost?

Ještě není pozdě. Pokud jste podali žádost, ale ještě jste nepodepsali smlouvu - můžete ji stáhnout. Nejste zavázáni. Banka vám neřekne, že můžete změnit názor. Ale můžete. A měli byste. Pokud jste zjistili, že jiná banka má lepší podmínky - zavolejte jí. Požádejte o novou nabídku. Porovnejte. A pak rozhodněte.

Od října 2025 je možné refinancovat hypotéku s náklady jen 1 % z výše úvěru (dříve 1,5-2 %). To znamená, že pokud jste si vzali hypotéku v lednu a v září zjistíte, že jste zaplatili navíc - můžete ji přesunout na jinou banku. A ušetřit tisíce.

Největší chyba není, že jste si vzali špatnou hypotéku. Je to, že jste si mysleli, že už je to za vás. A že se už nic nemůže změnit. Ale může. A mělo by.