Ceny nemovitostí v krajích ČR 2025/2026: Kde jsou nejlevnější a kde rostou nejvíce?

Když se podíváte na inzeráty na portálech jako Sreality.cz nebo Bezrealitky.cz, může to vypadat, že ceny nemovitostí stoupají všude stejně. Ve skutečnosti je český realitní trh rozdělený do zcela odlišných světů. Zatímco v Praze se za metr čtvereční platí částky, které připomínají západní metropole, v jiných krajích stále najdete bydlení dostupné pro běžnou rodinu. Rozdíl mezi nejdražší a nejlevnější lokalitou není jen pár tisíc korun, ale desítky procent. Pokud plánujete koupi, prodej nebo investici v roce 2025 a 2026, musíte vědět, jak se tyto regiony liší nejen v ceně, ale i v tempu růstu.

Trh s nemovitostmi prochází zajímavou proměnou. Doba, kdy Praha dominovala ve všech statistikách, pomalu končí. Regiony začínají dohánět ztracený čas a některé z nich rostou rychleji než hlavní město. To znamená příležitosti pro ty, kdo umí správně vyhodnotit data. Podívejme se na aktuální čísla, která ukazují, kde stojí vaše peníze nejvíce a kde hrozí přehřátí trhu.

Aktuální průměrné ceny bytů v jednotlivých krajích

Pojďme rovnou k číslům. Data z prvního čtvrtletí roku 2025 odhalují jasné stratifikace trhu. Průměrná cena bytu v celé České republice se ustálila na 96 400 Kč/m². Toto číslo je však matoucí, protože zahrnuje extrémně drahé pražské trhy i levnější venkovské lokality. Pro lepší orientaci si musíme rozdělit kraje do tří skupin.

Vidíte zde obrovský rozdíl? Byt v Praze stojí téměř třikrát více než byt v Ústí nad Labem. Ale pozor na past průměrů. V Karlovarsém kraji mohou být ceny v lázeňských městech jako Mariánské Lázně výrazně vyšší než v průmyslových oblastech. Podobně je tomu v Brně, kde se ceny pohybují kolem 114 000 až 117 500 Kč/m², což je již velmi blízko pražským hodnotám menších bytových jmen.

Temperatura růstu: Kde se ceny zvyšují nejrychleji?

Cena sama o sobě neříká všechno. Důležitější je trend. Historicky bylo Praha motorem celého trhu, ale situace se obrací. Podle analýz společnosti Reas.cz a dat z Hyponamiru.cz nyní nejvyšší tempo růstu zaznamenávají regiony.

V srpnu 2025 se stal Ostrava překvapivým lídrem v růstu cen bytů. Zaznamenala meziroční nárůst o 4,85 %, čímž dosáhla ceny přes 65 500 Kč/m². Následovalo ji Hradec Králové s nárůstem 3,72 % a Zlín s 3,34 %. Tyto města ukazují, že poptávka po kvalitním bydlení migruje z Prahy do silných regionálních center.

Zajímavý je také případ Ústeckého kraje. Ačkoli má jednu z nejnižších základních cen (kolem 42 777 Kč/m²), jeho měsíční růstové tempo se pohybuje kolem 1,2 %. To naznačuje, že trh je živý a rychle se zaplňuje. Pro investory to může znamenat vysoký potenciál zhodnocení, ale zároveň riziko, že trh příliš rychle „vykvetne“, pokud nabídku nestíhá infrastruktura.

Naopak Praha stabilizovala své ceny. Metropole stále drží úroveň - průměrný byt zde stojí kolem 8,7 milionu korun a rodinný dům 21 milionů korun - ale už nedominuje tempem růstu. Jak říká Michal Makoš ze společnosti Reas.cz: „Metropole drží úroveň, regiony je dohánějí tempem.“

Byty versus rodinné domy: Dva různé světy

Je zásadní rozlišovat mezi typem nemovitosti. Trh s byty a trh s rodinnými domy fungují podle odlišných pravidel. Zatímco ceny bytů v roce 2024 meziročně vzrostly o solidních 6,0 %, ceny rodinných domů se zvýšily pouze o 1,7 %. Tento rozdíl odráží strukturní změny v poptávce.

Proč roste poptávka po bytech rychleji? Část populace, zejména mladé páry a studenti, nemá dostatek vlastního kapitálu na start hypotéky na dům. Navíc v centrech větších měst, jako je Brno nebo Plzeň, je nabídka pozemků pro novostavby domů limitovaná. Na druhou stranu, rodinné domy zažívají boom v okrajových lokalitách a rekreačních oblastech. Středočeský kraj je tímto ohledem unikátní - kombinuje vysoké ceny bytů díky blízkosti Prahy s robustní poptávkou po domech pro rodiny, které chtějí opustit město.

Rekreační nemovitosti, tedy chaty a chalupy, zažívají vlastní renesanci. Počet prodejů chat vzrostl o 20 % a obrat dokonce o 31 %. Největší zájem je na Vysočině a v Jižních Čechách. Lidé si uvědomují hodnotu vlastního útočiště, což tiskne ceny i v těchto segmentech nahoru.

Hypoteční realita v roce 2025 a 2026

Kolik vás bude stát financování nákupu? Situace na hypotečním trhu se mírně uklidnila, ale stále není ideální. Průměrná úroková sazba v říjnu 2025 činila 4,25 %. To je sice méně než špičky z předchozích let, ale stále to představuje významnou zátěž pro rozpočet.

Banky jsou strohé. Průměrný požadavek na vlastní zdroje se pohybuje mezi 15 až 20 %. To znamená, že pro koupi byta za 4 miliony korun potřebujete mít hotově alespoň 600 000 až 800 000 korun ještě před podpisem smlouvy. Pro mnoho prvních kupujících je to bariéra, která je tlačí zpět do nájmů nebo do hledání levnějších regionů.

Likvidita trhu se také liší. V Praze se průměrný byt prodá za 89 dní. V Karlovarském kraji tento proces trvá 142 dní. Pokud jste prodávající, musí být vaši cena reálná, jinak můžete čekat půl roku. Pokud jste kupující, máte v regionech větší prostor pro jednání, protože konkurence není tak velká jako v hlavním městě.

Skryté náklady a rizika, na která si dát pozor

Nekupujte jen podle inzerátu. Průzkum na RealitnímPortálu.cz ze srpna 2025 odhalil nepříjemnou pravdu: 31 % kupujících zjistilo po převodu nemovitosti, že skutečné náklady na rekonstrukci překročily jejich odhad o více než 15 %. Levné byty v starších panelových domech nebo historických centrech často skrývají nutnost výměny instalací, izolace nebo opravy konstrukce.

Uživatelé na fórech varují před tzv. „designerovskými“ rekonstrukcemi, které vypadají dobře na fotkách, ale technicky nic neřeší. Například v Praze 4 uživatelé hlásí, že kvalita nových nabídek klesá, zatímco ceny rostou. Při prohlídce vždy žádejte dokumentaci stavu domu a raději si najměte nezávislého projektanta, který vám řekne, co je pod omítkou.

Kde hledat příležitost v roce 2026?

Pokud hledáte investiční příležitost nebo první vlastní bydlení, zaměřte se na města s rozvíjející se infrastrukturou a dostupností práce. Ostrava, Hradec Králové a Zlín ukazují silné fundamenty. Mají univerzity, pracoviště firem a dobrou dopravní obslužnost. Ceny zde nejsou ještě na pražské úrovni, ale poptávka roste.

Ústecký kraj nabízí nejnižší vstupní cenu, ale vyžaduje pečlivý výběr konkrétního katastrálního území. Některé části kraje jsou atraktivní díky nízkým cenám a dobré dostupnosti do Drážďan nebo Děčína, jiné trpí deindustrializací. Neplaťte prémii za „region“, ale za konkrétní lokalitu s dobrým sousedstvím a veřejnou dopravou.

Pro rodiny, které mají vyšší rozpočet, zůstává Jihomoravský kraj a Středočeský kraj bezpečnou volbou. Ceny jsou vysoké, ale trh je stabilní a likvidní. Nemusíte se bát, že byste nemovitost v budoucnu neprodali. Naopak, v těchto oblastech dlouhodobě panuje přebytek poptávky nad nabídkou.