Ceny bytů v jednotlivých částech Prahy: Aktuální přehled 2026

Na začátku roku 2026 je jasné: Praha je stále nejdražším trhem s bydlením v Česku. Ceny nových bytů se nejen drží na vysoké úrovni, ale v některých částech města pokračují v růstu. Pokud hledáte byt, investujete nebo jen sledujete trh, musíte vědět, kde a proč se ceny liší. Ne každá část Prahy je stejně drahá. A ne každý metr čtvereční stojí to samé.

Praha 1 - nejdražší a stále dražejší

Praha 1 zůstává královnou trhu. Průměrná cena za metr čtvereční v posledním čtvrtletí 2025 dosáhla 262 100 korun. To je více než 40 % výše než průměr pro celou Prahu. Proč? Místnost v srdci města, historická budova, blízkost kámen, Václavského náměstí, Národního divadla a všech klíčových institucí. Kupující tu nekupují jen byt - kupují přístup. A ten má cenu.

Mezičtvrtletní růst v Praze 1 byl 7,7 %. To znamená, že za poslední tři měsíce se cena za metr zvýšila o téměř 20 000 korun. Vývoj není náhodný. Developeři zde staví jen luxusní projekty, často s výhledem na Vltavu nebo do Starého Města. Tyto byty se prodávají převážně za více než 300 000 korun za metr. Jsou to především byty 2+kk a 3+kk o velikosti 50-80 m².

Praha 2 - věčný druhý, ale stále moc drahý

Praha 2 se drží na druhém místě s průměrnou cenou 236 700 korun za metr čtvereční. Tato část je oblíbená mezi mladými profesionály, kteří pracují v centru, ale chtějí mírně tichější život než v Praze 1. Některé čtvrti, jako je Vinohrady nebo Žižkov, jsou stále velmi živé, s vysokou hustotou restaurací, kaváren a kultury.

Na rozdíl od Prahy 1 zde není tak velký přetížený trh s novostavbami. Většina bytů je stále z výstavby 80. a 90. let, které se teď prodávají za ceny, které dříve byly možné jen v novostavbách. Poptávka po bytích 2+kk a 3+kk zde převyšuje nabídku. Cena se pohybuje mezi 220 000 a 250 000 korunami za metr, podle stavu a výhledu.

Praha 7 - centrum se rozšiřuje

Praha 7 je dnes třetí nejdražší částí města s průměrnou cenou 225 900 korun za metr čtvereční. Dlouho byla považována za „přímořskou“ část, kde se dalo najít levnější byty. To už není pravda. Díky výstavbě nových projektů v Křižíkově, na Vršovické a v Hloubětíně se zde objevily moderní bytové domy s vysokou kvalitou dokončení.

Developeři jako Central Group a Skanska zde staví projekty s cílem dosáhnout ceny kolem 230 000 korun za metr. Byty 2+kk o velikosti 50-60 m² jsou zde nejčastější. Poptávka je vysoká, protože Praha 7 nabízí lepší dopravní přístup než Praha 1, ale stále je blízko centra. Některé byty u Vltavy, například u Mostu Legií, dosahují cen přes 280 000 korun za metr.

Praha 5 - příroda, klid a cena

Praha 5 je dnes jednou z nejrychleji rostoucích částí. Ceny se pohybují kolem 210 000 korun za metr čtvereční. Tato oblast je oblíbená pro rodiny, které chtějí přístup k přírodě - k Parku Stromovka, k Vltavě, k přístupu k nákladnímu nádraží nebo k nově vybudovanému centru v Opatově.

Nové projekty v Opatově, na Smíchově a v Libeňi jsou velké, moderní a často mají zastřešené parkoviště, dětské hřiště a společné prostory. Ceny za metr se zde zvýšily o 6,5 % oproti předchozímu čtvrtletí. Byty 2+kk jsou zde nejprodávanější - přes 60 % všech prodejů. Důvod? Jsou dostupnější než v Praze 1 a 2, ale stále mají dobrý přístup do centra.

Praha 8 - největší nárůst v celé Praze

Praha 8 zaznamenala největší mezičtvrtletní nárůst cen - 8 %. Průměrná cena teď činí 208 500 korun za metr čtvereční. Proč? Výstavba nových projektů v Záběhlicích, v Zličíně a na Štěrboholské ulici. Developeři zde staví převážně byty 1+kk a 2+kk o velikosti 40-55 m². Tyto byty jsou ideální pro investory, kteří je pronajímají.

Před pěti lety byl Zličín ještě „tichá“ čtvrť. Dnes je jednou z nejživějších oblastí s novými kavárnami, supermarkety a dopravními spojeními. Ceny zde rostly rychleji než kdekoli jinde. Důvod je jednoduchý: lidé hledají místo, kde je cena ještě přijatelná, ale kde je přístup do centra výborný.

Praha 6 - klasika, která neztrácí sílu

Praha 6 je stále jednou z nejoblíbenějších částí pro rodiny. Průměrná cena je 195 300 korun za metr čtvereční. Tato oblast je známá svými parky - Kampa, Petřín, a především zelenými čtvrtěmi jako Břevnov, Krc nebo Jinonice.

Ceny zde rostly o 6,6 % oproti předchozímu čtvrtletí. Výstavba nových bytů je však omezená. Většina prodejů je stále na starších bytovkách z 70. a 80. let, které se teď modernizují. Byty 3+kk jsou zde nejčastější - rodiny chtějí více prostoru. Ceny za metr se pohybují mezi 180 000 a 210 000 korunami, podle stavu a výhledu.

Praha 10 - jediná, kde ceny klesly

Praha 10 je jedinou částí, kde se ceny v posledním čtvrtletí 2025 mírně snížily - o 0,6 %. Průměrná cena teď činí 157 100 korun za metr čtvereční. Proč? Tato oblast má slabší dopravní přístup, méně nových projektů a větší zastaralou výstavbu. Většina bytů je z 60. a 70. let, často bez modernizace.

Přesto zde existuje potenciál. V některých čtvrtích, jako je Černý Most nebo Komořany, se začínají stavět nové bytové domy. Ale zatím je to málo. Pro investory je to možná příležitost - koupit za nižší cenu a čekat na budoucí výstavbu. Ale pro vlastní bydlení? Zatím to není nejlepší volba.

Co se prodává nejvíc? A jaká je cena?

Ve čtvrtém čtvrtletí 2025 se v Praze prodalo 7 800 nových bytů - rekord. Nejčastější dispozice? Byty 2+kk. Bylo jich prodáno 3 200 jednotek. Průměrná cena za metr čtvereční u těchto bytů byla 173 600 korun. Průměrná velikost? 55,5 m².

Po nich následují byty 3+kk a 1+kk. Byty 1+kk jsou stále oblíbené u studentů a mladých profesionálů. Průměrná cena za metr je kolem 165 000 korun. Byty 3+kk stojí přibližně 180 000 korun za metr - ale jsou větší, takže celková cena je větší.

Co to znamená? Pokud hledáte byt pro vlastní bydlení, 2+kk je největší „zlatý střed“. Je dost velký na rodinu, ale ještě stále dostupný. Pokud hledáte investici, 1+kk a 2+kk jsou nejlepší volbou - snadno pronajatelné, rychle prodávané.

Co se děje na trhu?

Na trhu je jasná nerovnováha. V Praze je 322 developerských projektů - to je o 2,9 % více než před třemi měsíci. Ale celkový počet volných bytů klesl o 12,7 % na 7 271 jednotek. Proč? Developeři staví menší projekty, ale rychleji je prodávají.

Největší hráči? Central Group má 765 volných bytů, Metrostav 194. Zbytek jsou menší projekty. Ceny se pohybují kolem 176 600 korun za metr - to je o 11 % více než před rokem. A hypoteční sazby klesají. Lidé se vracejí na trh. Developeři spouštějí projekty, které dříve odložili.

Analýza Deloitte říká: „Dlouhodobý trend je jasný. Nabídka je omezená, poptávka je silná.“ A to znamená: ceny budou růst - dokud se nezačne stavět větší množství bytů.

Kde je budoucnost?

Budoucnost Prahy není v jejím středu. Je v jejím okraji. Praha 5, 7, 8 - tyto části jsou dnes doménou vyšší střední třídy. Ceny se rozšiřují z centra. Lidé nechtějí žít na Václavském náměstí. Chtějí žít v klidu, ale s dobrým přístupem. A to je přesně to, co nabízejí tyto oblasti.

Největší růst bude v příštích letech v Praze 8, 5 a 7. Tyto oblasti mají největší potenciál pro výstavbu. A pokud se hypoteční úroky budou dále snižovat, bude to ještě rychlejší.

Co dělat, pokud hledáte byt?

• Pokud máte rozpočet nad 200 000 korun za metr - zkuste Prahu 1, 2 nebo 7. Tam máte největší výběr, ale i nejvyšší cenu.
• Pokud chcete vyvážit cenu a přístup - Praha 5 a 8 jsou nejlepší volbou. Zde je největší nabídka bytů 2+kk.
• Pokud hledáte investici - zaměřte se na 1+kk a 2+kk v Praze 8 nebo 5. Tyto byty se pronajímají rychle a mají vysokou návratnost.
• Pokud máte omezený rozpočet - Praha 10 a 6 mohou být příležitostí, ale jen pokud jsou byty modernizované.

Nezapomeňte: cena za metr není jediný ukazatel. Důležité je, kde byt je, jaký má výhled, jaká je doprava a jaký je stav budovy. A hlavně - kolik bytů je ve vaší čtvrti na trhu. Pokud je jich málo, ceny budou růst. Pokud je jich mnoho, můžete vyjednávat.