Bydliště jako podmínka osvobození od daně z prodeje nemovitosti: Jak to splnit bez chyb

Prodáváte byt nebo dům a chcete se vyhnout daně z příjmu? To je dobrý cíl - ale jen pokud splníte jednu klíčovou podmínku: bydliště. Nejde jen o to, že jste v nemovitosti žili. Musíte to dokázat. A to je místo, kde většina lidí udělá chybu.

V Česku můžete být osvobozeni od daně z příjmu, pokud jste v prodávané nemovitosti měli bydliště po dobu nejméně dvou let bezprostředně před prodejem. Toto pravidlo není nové, ale jeho aplikace se v posledních letech zpřísnila. Finanční úřad už neříká: „Předpokládáme, že jste tam žili.“ Říká: „Dokažte to.“ A to znamená, že i když jste v bytě žili 2 roky a 1 den, můžete přijít o osvobození, pokud nemáte důkazy.

Co je vlastně bydliště - a co ne

Bydliště není to samé jako trvalý pobyt. To je první, co musíte pochopit. Trvalý pobyt je to, co máte uvedené v občanském průkazu. Bydliště je to, kde skutečně žijete. A to se může lišit. Například: máte trvalý pobyt u rodičů, ale žijete ve vlastním bytě už tři roky. Nebo jste se přestěhovali do nového domu, ale trvalý pobyt jste ještě nezměnili. V obou případech jste v nemovitosti sice bydleli, ale Finanční úřad si to nevěří - pokud to neprokážete.

Nejvyšší správní soud už jasně řekl: bydliště je místo, kde máte úmysl trvale bydlet. To znamená: nejde jen o to, že jste tam spali. Musíte tam mít svůj život - jídlo, účty, nábytek, sousedy, všechno, co vás spojuje s tímto místem.

Dvě cesty k osvobození - jedna je jednodušší

Existují dvě cesty, jak splnit podmínku bydliště. První je jednoduchá: máte trvalý pobyt na adrese, kterou prodáváte. V tom případě je šance, že vám úřad osvobození schválí, 98,7 %. Stačí přiložit kopii občanského průkazu a daňové přiznání. Většina lidí toto řešení má - a přitom neví, že je to nejjednodušší cesta.

Druhá cesta je složitější: máte trvalý pobyt jinde. Třeba u manželky, u rodičů, nebo v bytě, který jste ještě neprodali. V tom případě musíte dokázat, že jste ve vlastní nemovitosti skutečně bydleli. A to už není jen o slovech. Musíte mít důkazy.

Které důkazy fungují - a které ne

Když máte trvalý pobyt jinde, Finanční úřad bude chtít vidět:

• Faktury za energii, vodu, internet nebo odpad - s adresou prodávané nemovitosti
• Prohlášení od sousedů nebo správce domu, že jste tam žili
• Fotografie interiéru s datem (např. na výročním večírku, u nového nábytku, s časovou značkou)
• Účtenky z nákupu nábytku, spotřebičů nebo výbavy pro byt - s dodací adresou
• Výpisy z bankovního účtu, kde jsou platby za nájem nebo služby na tuto adresu
• Prohlášení zaměstnavatele, že vám výplatu převáděl na tuto adresu
• Pokud jste byt pronajímali: smlouva s doložkou, že jste bydleli tam sami

Podle průzkumu České komory daňových poradců z ledna 2024 85 % úspěšných případů mělo alespoň pět z těchto důkazů. A nejčastější chyba? Lidé si důkazy pořizují až po prodeji. Když už prodáte byt, je pozdě. Důkazy musíte shromažďovat během bydlení.

Co se stane, když to nezvládnete

Za posledních pět let bylo 28,3 % kontrol výsledků prodejů nemovitostí zavrženo kvůli nedostatečnému důkazu bydliště. A nejčastější důvody?

• Chybějící dokumentace (32 % případů)
• Nesoulad mezi daty na různých listinách (27 %)
• Nepřesné časové údaje - třeba tvrdíte, že jste tam bydleli 2 roky, ale faktury ukazují jen 1 rok a 8 měsíců (48 %)

Nejhorší případ? Uživatelka EvaK z Prahy prodala dům, kde bydlela 24 měsíců, ale Finanční úřad odmítl osvobození, protože neměla důkazy o bydlení v zimních měsících. Přišla o tisíce korun - a musela podat odvolání, které jí zabralo šest měsíců.

Naopak: JanM z Jablonce měl trvalý pobyt v bytě, který prodal. Stačilo mu přiložit občanský průkaz. Rozhodnutí přišlo za 18 dní.

Co dělat, když už jste prodali?

Pokud jste prodali nemovitost a teď si uvědomujete, že nemáte důkazy, není konec světa. Můžete podat odvolání. Ale musíte rychle začít shromažďovat důkazy - a to i po prodeji. Nejlepší je:

1. Sežádat od sousedů prohlášení, že jste tam žili - a nechte je podepsat a datovat
2. Najít staré faktury, účtenky, e-maile, které mají vaši adresu
3. Prohledat fotky z telefonu - najít ty, které ukazují interiér s datem
4. Požádat zaměstnavatele o potvrzení, že vám převáděl platbu na tuto adresu
5. Pokud jste byt pronajímali, najít smlouvu s doložkou o skutečném bydlení

Nezapomeňte: všechno musí být skutečné. Pokud se vám podaří předložit falešný důkaz, můžete být odsouzeni za daňový podvod - a to znamená pokutu až 100 % z nezaplacené daně plus úroky.

Co se změní v roce 2025

Finanční úřad plánuje od roku 2025 zavést systém automatické kontroly. Propojí databáze trvalých pobytů, evidence obyvatelstva a evidence elektřiny. To znamená: pokud máte trvalý pobyt na adrese A, ale vaše elektřina je na adrese B, systém vás automaticky označí jako podezřelého.

Nový návrh zákona z prosince 2023 navrhuje, že budete muset doložit bydliště prostřednictvím datové schránky. To znamená: pokud nemáte datovou schránku, nebo neumíte s ní pracovat, můžete být v nevýhodě. A to nejen kvůli technice - ale kvůli času. Většina starších lidí si to neumí představit. A právě oni jsou nejčastějšími prodávajícími nemovitostí.

Praktický návod: Jak se připravit ještě dnes

Pokud plánujete prodat nemovitost, udělejte toto:

1. Nejprve: zkontrolujte, kde máte trvalý pobyt. Pokud je to jinde než v bytě, který chcete prodat - změňte ho. To je nejrychlejší a nejbezpečnější cesta.
2. Pokud to nejde: začněte shromažďovat důkazy. Každý měsíc si uložte faktury, fotografie, účtenky. Vytvořte si jednoduchou složku na počítači nebo v cloudu s názvem „Důkazy bydlení - [adresa]“.
3. Požádejte sousedy nebo správce domu o písemné potvrzení, že jste tam žili. Dejte jim předem návrh textu - pak to bude rychlejší.
4. Pokud jste byt pronajímali: vždy v smlouvě uveďte, že jste bydleli v něm sami. To je důležité - a často se zapomíná.
5. Před prodejem: nechte si vytisknout kopii občanského průkazu a daňového přiznání. Vždycky je přiložte.

Nezapomeňte: pokud máte trvalý pobyt na adrese, kterou prodáváte, nemusíte dělat nic jiného. Všechny tyto kroky jsou jen pro ty, kdo mají trvalý pobyt jinde.

Když nevíte, co dělat - zavolejte poradce

63 % lidí, kteří prodávají nemovitosti, už teď využívá daňového poradce. Průměrná cena služby je 2 850 Kč. To zní jako mnoho - ale představte si: když vás úřad odmítne osvobození, můžete zaplatit tisíce korun daně. A to navíc s úroky a pokutami.

Poradce vám nejen pomůže s dokumenty. Zkontroluje, jestli máte všechno, co potřebujete. A pokud je vaše situace složitá - třeba jste bydleli v nezkolaudovaném domě nebo jste měli bydliště v obou městech - poradce ví, jak to předložit tak, aby to úřad pochopil.

Největší chyba? Čekat, až přijde daňové přiznání. Pak je už pozdě. Příprava začíná hned, když se rozhodnete prodat. A ne v okamžiku, kdy se objeví první otázka od úřadu.