Aktuální úrokové sazby hypoték v ČR: Přehled a vývoj v roce 2026

Úrokové sazby hypoték v České republice se v roce 2026 postupně uklidňují. Po vlně rychlých růstů v letech 2022 a 2023, kdy sazby překročily 7 %, se dnes klienti mohou těšit z výrazného poklesu. V lednu 2026 byla průměrná úroková sazba nové hypotéky 5,03 %, ale již nyní je možné najít nabídky s úrokem pod 4,2 %. Ty nejlepší podmínky dosahují 4,19 % - a to u klientů s vysokým příjmem, výbornou kreditní historií a vysokým vlastním příspěvkem.

Co ovlivňuje úrokové sazby hypoték?

Hypoteční úroky nejsou náhodné. Každá sazba vychází ze tří hlavních faktorů: úrokové sazby České národní banky, nákladů banky na financování a rizika klienta. ČNB v únoru 2026 ponechala základní úrokovou sazbu na 3,5 %, což je stejná úroveň jako od května 2025. To znamená, že banky nemají důvod zvyšovat náklady na peníze, které si půjčují od centrální banky. Díky tomu mohou předávat nižší sazby klientům.

Diskontní sazba je 2,5 %, lombardní 4,5 %, a dvoutýdenní repo sazba zůstává na 3,50 %. Tyto hodnoty jsou klíčové - pokud by ČNB zvýšila základní sazbu, všechny ostatní sazby by se posunuly nahoru. A to by znamenalo i vyšší úroky na hypotékách. Ale naopak: když sazba zůstává stabilní, jako teď, banky mohou věřit, že budoucí náklady budou předvídatelné, a proto nabízejí agresivnější úroky.

Kdo dostane nejlepší úrok?

Není pravda, že všichni dostanou stejný úrok. Banky hodnotí každého klienta individuálně. Nejlepší sazby, tedy kolem 4,19 %, dostávají lidé, kteří splňují všechny tři podmínky:

1. Mají vlastní příspěvek alespoň 30 % hodnoty bytu - čím víc, tím lépe.
2. Mají stálý a vysoký příjem - například zaměstnání ve veřejné správě, lékař, inženýr nebo podnikatel s prokazatelným ziskem za poslední 2 roky.
3. Mají bezchybnou kreditní historii - žádné zpožděné splátky, žádné výpovědi z jiných úvěrů, žádné zápisy v registru dlužníků.

Na druhé straně, klient s vlastním příspěvkem 10 %, příjmem 30 000 Kč měsíčně a jednou zpožděnou splátkou před půl rokem může dostat úrok kolem 6,2 %. Rozdíl je tedy větší než dva procentní body - což znamená tisíce korun navíc za celou dobu splácení.

Porovnání úrokových sazeb v roce 2026

Tato tabulka ukazuje, že sazby klesají nejen pomalu, ale i stabilně. V roce 2026 se prvně objevují nabídky pod 4,2 % - což je úroveň, která byla běžná ještě před pandemií v roce 2019. To znamená, že dnes je pro mnohé zpět možné koupit byt za podobné podmínky jako před deseti lety.

Co se stane s úroky v průběhu roku 2026?

Bankovní rada ČNB se bude scházet v březnu, květnu a září 2026. Všechny analytiky předpovídají, že základní sazba zůstane na 3,5 % alespoň do konce roku. Některé banky už v únoru zahájily akce, kdy nabízejí fixované úroky na 15 let na úrovni 4,3 %. To je výjimečné - dříve se fixace na 15 let nabízela jen na úroku nad 5,5 %.

Pro klienta to znamená jasnou výhodu: pokud si teď vezmete hypotéku s fixací na 15 let, vaše splátky se nebudou měnit, a to i v případě, že by se úrokové sazby v budoucnu zvýšily. To je zvláště důležité, pokud máte rodinu, plánujete děti nebo máte nestálý příjem.

Co dělat, pokud jste ještě nezískali hypotéku?

Nečekáte na nejlepší úrok. Ten neexistuje. Nejlepší úrok je ten, který dostanete teď. Pokud máte vlastní příspěvek 25 % až 30 %, máte stabilní zaměstnání a dobrý kreditní záznam, je čas jednat. Nabídky s úrokem pod 4,5 % jsou už teď vzácné - a každý den jich přichází méně, protože banky začínají zvyšovat náklady na správu úvěrů.

Pokud máte vlastní příspěvek pod 20 %, nevzdávejte to. Zvážte možnost zvýšení příspěvku o 5 % - například pomocí úspor, případně podpory od rodičů. I to může snížit úrok o 0,8 % až 1,2 % - a to vám ušetří stovky tisíc korun.

Nezapomeňte na porovnání bank. Ne všechny banky mají stejné podmínky. Některé nabízejí nižší úrok, ale vyšší poplatky za správu úvěru. Jiné mají vysoké náklady na úvěrovou kontrolu. Nejde jen o úrok - celková cena hypotéky je důležitější.

Co se stane, když se úroky znovu zvýší?

Je pravda, že v minulosti se úroky mohly zvýšit rychle - například v roce 2022, kdy se sazby zvedly z 2,5 % na 6,5 % během 18 měsíců. Ale dnes je situace jiná. ČNB je opatrnější, ekonomika je stabilnější a inflace klesá. Neexistuje žádný důvod pro rychlý růst úroků v následujících 12-24 měsících.

Navíc: pokud jste si vybrali fixovanou sazbu na 10 nebo 15 let, nezáleží, co se stane s úrokovými sazbami. Vaše splátky zůstanou stejné. A to je ta největší výhoda - stabilita.

Co je důležité pamatovat?

• Nejlepší úrok je pro ty, kteří mají vlastní příspěvek 30 % a více.
• Fixace na 15 let je dnes možná i při úroku pod 4,5 % - to je historická příležitost.
• Porovnávejte nejen úrok, ale celkovou cenu hypotéky - včetně poplatků, pojištění a správy úvěru.
• Nečekáte na „nejlepší okamžik“. Ten už přišel.
• Banky jsou ochotné poskytnout lepší podmínky, pokud máte dobrý kreditní záznam.

Na trhu je více než 120 různých hypotečních produktů. Každá banka má jiné kritéria. Některé jsou přísnější, jiné flexibilnější. Nezůstávejte u jedné banky - požádejte o předběžné schválení u tří až pěti institucí. To vám ukáže, jaké podmínky skutečně dostanete.

Co dělat dál?

Nemusíte mít všechno hned. Ale pokud plánujete koupit byt v následujících 6 měsících, začněte teď. Získejte předběžné schválení od tří bank. Porovnejte podmínky. Zkontrolujte svou kreditní historii. Upravte svůj příjem, pokud je to možné. A nečekejte na „nejlepší den“ - ten už přišel. Sazby se budou dále snižovat, ale pomalu. A ty nejlepší nabídky budou rychle odejít.